昨夜から雨模様ですが、午後から曇り空になりそうな6月6日です。
土地探しの相談を多く受けるのですが
土地を見に行った時に「いい土地、そうでもない土地」ってどう判断していますか？
「たぶん、値段と見た目かな？」
土地価格の「安い・高い」と、土地の見た目を判断して
「いい土地・そうでもない土地」と考えます。
利便性が高く、きれいに仕上がった土地は当然ですが、金額は高くなります。
その結果、最初に決めた予算をオーバーする可能性がありますし
住宅ローン返済も確実に増えます。
そうなると、「高くて、いい土地」は家計へのダメージも増えるのです。
そうならないような「土地探し」をする必要がありそうですよね？
というのも、土地を買うことがゴールでないからです。
買った土地で末永く家族がつつがなく暮らすことがゴールです
これからおうちづくりのために
土地探しを始める方へのお話をシェアします。
■土地を買う前に読んでほしい、土地探し必勝法！
おうちづくりのために土地を探す人は、現在はアパートに住んでる方が大半です。
アパートに住んでる方のお家づくりの予算の目安があります。
「現在の家賃と同じぐらいで支払いたい」
アパマンに住んでいればかからない費用が戸建て住宅だとかかってくる費用があります。
家を持つと住宅ローンの返済以外にいろいろな費用が発生します。
●固定資産税＋（都市計画税） 約10万円ぐらい/年間
土地と家に税金がずっとかかります。
それ以外にも
●町内会費
●祭典費用
●葬祭（香典）費用
●家のメンテナンス費用・・・
などなど、家賃相当の支払い額にプラスしてけっこうかかります。
せめて、年間10万円ぐらいかかる固定資産税等を足して支払額を想定しておきましょう。
家計全体の支払額を抑えるためには
土地の予算を抑えることが重要です。
ここが重要、テストに出ます！
土地の予算をカットするためには
予算以上の高い土地は買わないこと。
これはつきます。
「それって、残り物の微妙な土地しか残ってないんじゃ？」
それはそうなんですけど
どうして高い土地を買わない方がいいのか、をお話します。
■「いい土地」の条件
あなたがいい土地だと思う土地とはどんなですか？
一般的には「いい土地」の条件はこの３つでしょう。
１ 日当りが良いこと
２ 土地の形が良いこと（整形地）
３ 利便性が高いこと
この３つを満たせば「いい土地」だといわれます。
当然ですが、「いい土地は値段も高い」ということです。
人気がある土地なので価格交渉はできません。
地主さんにしたら身内でもないのに安く売る必要がありませんしね。
■いい土地が住みやすいとは限らない
ちょっと考えてみましょう。
南向きのいい土地を買ったから、いい家ができるのか？
いい土地＝いい家
かならずしもイコールではありません。
物事にはすべてメリットもあればデメリットもあります。
その理由をお話します。
●日当たりのデメリット
まず、日当たりです。
日当たりがいい土地を買うと、確実に日が当たる方向に大きな窓を設計します。
大きな窓から太陽の光を入れようとすると
家の中に光がバンバン入ってきますが。外から家の中が丸見えになります。
「家の中 丸見えじゃん！」ということでカーテンを閉めます。
結果
明るい家にしたくていい土地を買ったのに
カーテン締切りで家の中が暗くなるし
窓を開けられないから風も入らない。
「カーテン見るために家を建てたんじゃない！」
これだと意味がありません。
実際に南側の窓にレースのカーテン閉め切りのおうちが多いのですよ。
あぁ、もったいない！
さらには
外からの視線を遮る外構アイテムが必要です。
目隠しフェンスやブロック、目隠し用の植栽などに
けっこうお金がかかります。
日当りのいい土地は、土地のお金以外にいろいろ物入りです。
メリットもありますが、その裏返しのデメリットも知っておくことが大事です。
●整形地のデメリット
整形地とは四角い土地のことです。
文句がないほど、整った土地なんですが
それなりの外構工事をしないと台無しです。
土地の形はいいけど、フェンスも無くて、家の外は砂利と雑草だらけ。
土地の形を活かしきれていない、残念なおうちもたまに拝見しますが
外構の予算も住宅ローンに組み込む必要があります。
そうすると、返済額が増えますよね。
●利便性のデメリット
買い物や医療施設、バス停やJRの駅チカなど利便性が高い土地のことです。
利便性が高い土地は価格も高いというのがデメリット。
多少高くても余裕で買えちゃう人はけっこうですが
そんな人はそんなにお目にかかりません。
クルマさえ乗れれば、多少利便性が劣っても何とかなります。
都会に住んでいる人はクルマは必要ないのですが
大きな買い物をするときは不便なのです。
両手いっぱいに荷物をもって移動しなくていけないから。
■土地に合わせて設計する
「土地にいいも悪いもないのです」
「土地に合わせた設計をすればいいのです」
「土地の条件を生かした設計ができるかどうかです」
「土地の問題ではなく設計士の問題です」
とおっしゃるのはガンバル不動産とお付き合いの設計士さんです。
注文住宅ならではの世界ですが
考え方は規格住宅と言えども同様です。
う~ん、なるほどです。
「土地にいいも悪も無くて、あるのはいい設計かそうでもないか、だけ」
とすると
南側道路よりも値段が安く設定されている北側の土地もありありです。
相場より安く設定されている旗竿の土地もありありですよね。
■安い土地を買うときの注意点
「ガンバル不動産がそう言うなら、価格が安い土地を探そう！」
せっかちですね。ちょっと待ってください。
価格が安いからこそ注意しなくてはいけないことがあります。
最初の価格は安いけど、家を建てれる状態にしたら結局高くついた・・・
これでは意味がありません。
たとえばこんなこと
●上水道が道路に入ってるか？
●道路と土地の高低差はどれくらい？
●隣の土地が崖になっていないか？
●境界がはっきりしてるか？
●臭いや騒音がある建物・工場がないか？
●過去に浸水したことがないか？
●液状化の発生リスクはどの程度か？
買う前にきちんとわかっていて
そのための工事予算を確保していればいいのですが
安いだけの理由で、あわてて買って
あとで追加費用が発生するような土地を買ってはいけません、
※真面目な不動産業者なら事前にきちんと説明してくれるはずですよ
■土地探しの必勝法
結果的に高くなる安い土地を買うことを防ぐ方法があります。
その方法とは・・・？
住宅会社と一緒に土地探しをする
これです。
住宅会社が決まっていれば
リスクを事前に察知して教えてくれますし
その土地にはどんな家が建つのかも教えてくれます。
さらには
土地・建物・諸経費、その時の返済額まで
全部含めた家づくりの資金計画も提案してくれます。
■まとめ
土地にいいも悪いもない、ということです。
安めの土地を住宅会社さんと一緒に探して
土地の条件を生かした設計をしてもらって
いいおうちを賢く建てましょう。
そんなこんなで、ガンバル不動産でした。
※磐田市福田の土地なんか、良いと思うけどな～（笑