■住宅ローン減税のこれから
令和4年度（2022年度）の税制改正の大綱が、昨年末に閣議決定されました。住宅ローン減税の控除率が現行1.0％→改正後0.7%に引き下げられることとなり、税控除額がローンの支払利息額より多くなる「逆ざや」は解消される見通しです。
逆ザヤとは、現在の住宅ローン減税は、毎年の借入残高の1％が所得税・住民税から控除される仕組みですが、実際はローン金利が１％を割り込んでいることが多く、控除額が支払利息額を上回るケースが生じていました。
そもそも住宅ローン減税は、1972年から始まったものです。50年近くもの間、形を変えながら今に至るまで続いてきました。
現在の制度は、2019年の消費税増税の際に、増税の軽減措置として控除期間10年のところを13年まで延長し、最大控除額も480万円という、かなり恵まれた内容となっています。
このため、借り手側に「住宅ローン減税のメリットを最大限に活かすため限度額いっぱいまで借りておくことだ」という考え方を助長させる一面があったのも、否めない事実でしょう。
それは当然、業者側が必要以上に高い物件を勧めることにもつながります。銀行も、お金を貸したがっていますから、年収の8倍とかギリギリまで貸し付ける、といったことが行われてきました。
今回の改正では、この“貸し過ぎ”に対してもメスが入り、借り入れ上限が4000万円から3000万円へと変更され、2024年には最大2000万円までとなります。
控除期間も、2022年と23年は13年のままですが、その後は10年までとされました。
結論としては、当然ながら住宅ローン減税は縮小される方向に動いています。
■不動産の3極化
かつて、日本経済が上り調子だった頃は、サラリーマンの給与も右肩上がりに増えました。土地の価格も上がり、不動産の資産価値も年々、高まっていきました。
しかし超少子高齢化社会を迎えた現在は、住宅の着工棟数はピーク160万戸→今80万戸へとダダべり傾向にあります。
そのため、不動産市場では空き家をめぐって業者の奪い合いが始まり、新築は言うに及ばず中古のマンションが手に入りづらくなっているのが実情です。
これから、不動産はさらにはっきりと3極化していきます。
●資産価値を維持できる地域 上位15％
●資産価値が現状維持ないし微減する地域 中位70％
●資産価値は無価値化する地域 下位15％
将来の資産価値のためにいま不動産を買うわけではないのでしょうが、年金財政が破綻した今、現役を退いたときに唯一換金できる資産として考えておく必要もあります。
今のしあわせのために将来、無価値化に進む安い地域の土地を買うか、今は経済的に厳しいけど将来の資産として高い地域の土地を買っておく。まるで究極の選択です。
うーん、経済的にも物理的にも不動産を買うことは難しい時代ですね。
■まとめ
「土地や新築住宅を買うことは人生をかけた一発勝負です。失敗はできません。「人生最大の買い物」と言われる不動産購入のときにプロのアドバイスが不可欠だと思いませんか？
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「住まいには人生を変える力がある！」 磐田市のガンバル不動産でした。