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建てられない土地1/2    磐田の不動産専門店ガンバル不動産

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土地探しのポイント

建てられない土地1/2    磐田の不動産専門店ガンバル不動産

市街化区域と調整区域


今日もこんにちは!ガンバル不動産おおばです。


いつもガンバル不動産の「ゼロはじブログ」をお読みいただき、ありがとうございます。


今日は「建てられない土地」の続きです。



■お金をかければ大丈夫な土地

不動産広告に載っている土地情報の中には
家を建てるのに向いていない土地の情報も含まれてるってご存知ですか?


例えば、


・上下水道などのインフラが整備されていない
・土地にがけがある
・土地が雑草だらけである


こんな土地の場合


インフラ整備や土地の造成などを買主が行わなければなりません。


確かに購入時点では家を建てるのに向いてませんが
お金をかけてしっかり整備すれば建築可能です。


■お金をかけてもダメな土地


一方で「そもそも家を建てることができない土地」も存在します。


普通に不動産広告にも普通に載っています。
いったいどんな土地だと思いますか?


家を建てられる地域


問題なく家を建てられるのは、「市街化区域」です。
その他の場合は、家を建てられないケースもあります。


土地情報の中には「市街化調整区域」の情報が出ている場合もあります。


■市街化調整区域


こうした「市街化調整区域」の土地の場合、
農地を宅地にして分譲しているケースです。


市街化調整区域は、市街化を抑制するために定められた地域です。
むやみやたらに開発を防ぎために地域分けします。


基本的に「調整区域」に家を建てることはできないんですが


農業委員会に農地を宅地にするための「農地転用許可」を出して、
許可が下りれば家を建てることができるんです。


自治体によっても異なりますが


約20種類の書類をそろえる必要があり
許可までに1か月ほど時間がかかります。


この書類をひとつひとつ個人が揃えるのはなかなか大変なので
行政書士などの専門家に依頼するケースが多いようです。


この許可のハードル、実は低くはありません。


■農用地区域にはっていたら


すべての農地が農地転用すれば家を建てられるというわけではありません。
「農用地区域」にはいっていたら・・・これはちょっと大変です。


なぜなら農用地区域というのは


「農業振興地域の整備に関する法律」(農振法)により
長期に渡り農用地等として利用すべき土地として
農業の振興に必要な施策を計画的、集中的に行う区域に定められた土地だからです。


つまり


農業を盛り立てるために税金を投入している農地を
宅地に転用することはまかりならんということです。


もし農地を宅地に転用するためにはまず
その農地を「農用地区域から除外する」ところからはじめなければならないのです。


■農用地除外申請


【除外の要件】

●農家さんの分家住宅であること
●除外したい農用地以外に代替すべき土地(宅地・白地)がないこと
●まとまった農用地を分断しない、あるいは農作業を行う上での支障が軽微であること
●農用地の利用に害がないこと
●土地改良施設の利用に支障を及ぼすおそれがないこと
●土地整備事業完了後8年を経過していること


など ハードルは高いです。

この申請はお金もかかるし、時間もかかります。
ざっくり、除外申請が申請して下りておうちが建てられるまで約1年かかります。


逆に言えば、お金と時間さえ何とかなれば土地を手に入れることができます。


不動産広告にはこうした土地も掲載されているので要注意です。


実家の農地に家を建てたいとお考えのあなた。
いっかい相談におこしくださいね。

金曜日 夕方17:00から「手ぶらでほろ酔い相談会」やってます。



ガンバル不動産でした!
いつもあなたのそばに。


では!