クリスマスが終われば、いよいよ正月のお支度がはじまります。
ついこの間、正月迎えたばかりの感覚なんですが
今年の一年は、なぜかあまり記憶がありません。
さて、ガンバル不動産です。
土地探しをするための「順番」をわかっておく必要があります。
その「順番」を理解してから始めるといいことが起こるかも！（ホント）
で、どんな「順番」なんですかね？
■これが土地探しの「順番」だ！
先回は・・・
1 土地と家の 総額を決める
全体の予算総額を決めておく
［土地＋おうち＋諸経費］＝予算総額
2 家を建てる住宅会社を決める
建てる会社を土地より先に決めておくこと
・・・ここまでお話しました。
今日はその続きです。
3 土地価格を決める
4 エリアを決める
5 大きさを決める
6 住宅会社といっしょに土地を探す
3から6まで一気に説明します。
■土地価格を決める
探す土地の上限予算を決めましょう。
決める方法は
［土地＋おうち＋諸経費］＝予算総額
これを並べ替えると
土地＝［予算総額－おうち－諸経費］
予算総額からおうちの予算と諸経費を
ごそっと引いた残りが「土地の購入予算」となります。
■予算総額がそもそもわからない
予算の総額を計算するのは簡単です。
予算総額＝［自己資金＋（住宅贈与）＋借入額］
という公式があります。
土地や建物に払える手持ちのお金と
住宅ローンで借りるお金の合計が予算の総額になります。
「自己資金がどれくらいあるかわかるけど
住宅ローンで借りられる金額をどうやって調べるの？」
ナイスな質問です。
その方法はこちらです。
MSJフラット35のトップページ
「ローンシュミレーション」に入ってください。
［毎月返済額］から借入可能額をシュミレーションしていきます。
返済額は ［●万円］とかそれぞれ入力します。
あとは
●ボーナ返済は ［0万円］
●借入年数は ［35年］
●商品（ローン）タイプは ［MSJフラット35］
●団体信用生命保険は ［新機構団信］
●返済方式は ［元利均等返済］
をこの通りにポチしてください。
最後に［試算する］をポチすると
毎月7万円返済できる人の
［借入可能額］が表示されます。
毎月7万円できる人は
借入可能額は［2,357万円」という数字がでてきました。
※フラット35の金利は毎月変わるので注意！
ということは
●自己資金が300万円として
●借入可能額は2,357万円なので
この人の予算総額は
自己資金と借入額の合計が予算総額なので
［300万＋2,357万＝2,657万］ということですね。
■予算が少なさそうなとき
予算総額2,657万円が多いか少ないか
人それぞれなんですが
予算総額＞実際の費用2,657万円 ならOK
予算総額＜実際の費用2,657万円 だと予算オーバー
土地とおうちと諸経費を2,657万円の中に
おさめなくてはいけないのですが
どうしてもおさまらないとき
取るべき方法は2つしかありません。
それは
自己資金を増やすか、借入額を増やすことだけ。
1 自己資金を増やす
年末ジャンボでもあたらない限り
そんな急にお金は増えないので
あまり現実的でありませんね。
2 返済を増やし借入額を増やす
がんばって毎月8万にして
借入額2,693万円にする。
予算総額が2,993万円になるので
なんとかいけそうです。
予算総額2,993万円になったとして
●おうちの予算2,000万ぐらいで
●諸経費600万円ぐらいとすると
➡土地の購入予算は393万円
・・・てな感じで土地価格を決めていきます。
■おうちの予算がむずかしい
「おうちの予算がどれくらい見ればいいのかわからないよ！」
それはそうです、経験者でも難しいのですから。
いろいろな住宅会社が
いろいろな工法や建材を使っています。
値段はバラバラです。
規格住宅なら定価がわかりますが
注文住宅は値段はあってないようなものですし、もっと難しい。
土地の形によってもおうちの価格が変わります。
ここは建てたい住宅会社さんに直接聞いてみる方法が確実です。
「平均でいいですけど、御社で建てるとして
●LDKぐらいの家だとどれくらいかかりますか？」
「御社で建てるとして・・・」がポイントです。
こんな感じで聞けばたいがいは教えてくれます。
営業担当さんは心のなかで小さいガッツポーズしてますから。
ここでお詫び。
最後まで書くつもりでしたが
長くなりそうなので
4 エリアを決める
5 大きさを決める
6 住宅会社といっしょに土地を探す
は、次回にお楽しみです！
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磐田のガンバル不動産でした。