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土地・家を売りたくなったら 2   ガンバル不動産

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家を売りたくなったら

2020年11月28日

土地・家を売りたくなったら 2   ガンバル不動産

晴れ渡った青い空。
福田も今日もいい1日になりそうです。


さて、ガンバル不動産です。


土地や家(マイホーム)を売るためには
基本的な知識が必要です。


もしかしたら、家(マイホーム)を売るという経験は初めてかもしれません。
もしかしたら、家(マイホーム)を売るという経験は最初にして最後の経験かもしれません。
人生で、ほとんど経験のない家(マイホーム)の売却だからこそ失敗はしたくありません。


今日は「はじめての土地と家(マイホーム)の売却!」の続きをシェアします。

 

■売却の全体の流れ


土地や家(マイホーム)の売却で失敗しないためには
全体の流れを知っておくことが重要です。

全部で8ステップありますが


1.売却計画を立てる
2.不動産会社に査定を依頼する
3.売却の準備をする


ここまでお話しましたので
その続きになります。

■4.不動産会社と媒介契約を締結する


複数の不動産会社に査定を依頼した後は
あなたが選んだ不動産会社を打合せします。


打合せで大事なことは「販売価格」を決めることです。


販売価格が決まったら不動産会社と「媒介契約」を締結します。
「媒介契約」とは、不動産会社に売却の仲介を依頼する契約のことです。


媒介契約には


●「専属専任媒介契約」
●「専任媒介契約」
●「一般媒介契約」 
3種類があります。

専属専任媒介契約とは?


専属専任媒介契約とは売主さん
他の宅建業者に重複して依頼することができません。


さらに依頼した不動産会社が紹介する相手(顧客)以外の人とは
取引できない媒介契約をいいます。


いわば、依頼した業者に全面的に任せるものです。



依頼を受けた不動産会社にとっては
他の不動産会社による横取りの心配がなく
努力が無駄になることはなくなります。


それだけ積極的な努力が期待できます。


専属専任媒介契約を結んだ不動産会社は、
指定流通機構への物件登録を媒介契約締結の日から5日以内に行い
業務処理状況の報告も、1週間に1回以上行わなければなりません。


他の媒介契約に比べて、よりていねいな業務が要求されています。



専任媒介契約とは?


専任媒介契約とは、売主さんが他の宅建業者に重複して依頼できない媒介契約をいいます。
ただし、依頼者は自分で取引相手(顧客)を探して取引することは可能です。


依頼を受けた不動産会社にとっては
売主さんが自分で買主さんを見つけてしまう可能性はありますが


一般媒介契約の場合と異なり
他の不動産会社に取引を横取りされる可能性はありません。


そのため、営業努力が無駄になる確率は低く
それだけ積極的な努力が期待できます。


専任媒介契約を結んだ宅建業者は
指定流通機構への物件登録を媒介契約締結日から7日以内に行い
登録済み証を依頼者に渡さなければなりません。


また、業務処理の状況の報告を2週間に1回以上行う必要があります。



一般媒介契約とは?

 一般媒介契約とは、売主さんが複数の宅建業者に重複して依頼できる媒介契約をいいます。


売主さんは、1業者に限定することなく<a媒介を依頼でき
売主さんが自分で買主さんを探して売買を結ぶこともできます。


依頼を受けた業者にとっては
他の業者に対して独占的にその取引の媒介業務を行うことはできませんが


一般媒介契約の最大のメリットは
上の2つの媒介契約とは異なり
複数の不動産会社と契約を結ぶことができるという点です。


不動産の情報はより多くの人の目に留まるようにしたほうが
成約の可能性が高くなります。


複数の不動産会社に媒介を依頼することで
多くの方に不動産の情報を届けやすくなり
成約の可能性を高めることにつなげられます。


■媒介契約の注意点


媒介契約の種類と特徴についてお話ししてきました。
実際に媒介契約を締結する際は以下のようなことに注意する必要があります。


媒介契約の解約条件を知る

不動産会社と媒介契約を締結したものの
状況が思わしくないようであればいったん解約することも大切なことです。


媒介契約の解約は媒介契約で違いがあります。


●一般媒介契約の場合


解約はいつでも可能で、電話で解約したいと伝えるだけでOKです。


●専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合


当然ながら解約自体はできます。


基本的に3ヶ月間の契約期間で契約しているので
3ヶ月経過後の更新の際に、更新しないという選択をすることで解約すれば安心です。


また、いずれの場合も


媒介契約書の中で広告・宣伝費の取り扱いについて
途中解約のペナルティが書かれていれば
それまでかかった広告費や宣伝費を支払わなければならない可能性があります。


解約の際は媒介契約書をよく確認するようにしましょう。


■物件が売れなかったときの対策


媒介契約を締結する段階で
もし物件が売れなかった場合の対策を考えておきましょう。


●売値を下げる
●物件の見栄えをよくする
●広告範囲を広げる
●広告出稿媒体を変える
●広告のテキストや写真を変える
●同業者に公告する
●不動産会社に買い取ってもらう
●そのままあと3か月ぐらい様子をみる ・・・などです。


■まとめ


不動産の売却における、3つの媒介契約についてお伝えしてきました。


3つの媒介契約の中で、オススメなのは専任媒介契約ですが
売却を依頼する不動産によっては一般媒介契約が良いこともあります。


また


一度媒介契約を締結しても
販売活動がうまくいかないようであれば


他の不動産会社と媒介契約を結ぶなど
臨機応変に対応していくようにしましょう。



今回で全部お話するつもりでしたが
とても無理でした。


次回5~8も続く・・・ガンバル不動産でした。


では!


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 磐田のガンバル不動産でした。