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仲介手数料の計算方法 知ってますか?   ガンバル不動産

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不動産業界のしくみ

2020年07月29日

仲介手数料の計算方法 知ってますか?   ガンバル不動産

不動産売買の仲介手数料の計算方法


浜松でも「クラスター」が発生したのはご存じの通りです。


感染ルートは・・・ご存知の通りです。



人と会う仕事をしているガンバル不動産も
これは他人事でありません。


人と会うときはマスク
マスクの外側を手でつかまない
帰ってきたら手洗いとうがい
蜜をさける
5人以上で呑みにいかない
21時には寝る


再度徹底します。


さて、ガンバル不動産です。


今回は、いまさらですが「仲介手数料」のお話をシェアします。


■仲介手数料って何?


仲介手数料は


不動産の売買の成立に「寄与」したときに
はじめて仲介手数料(報酬)が発生します。


売主や買主の希望把握と調整
法律的なチェック
境界の確認
越境物などの確認
排水などの確認
土地の測量ダンドリ
決済のダンドリ・・・など


現在も未来も
安全で安心できる不動産売買のために
陰ひなたで動いています。


その報酬が「仲介手数料」です。


その仲介手数料が


「どのように決められているのか」
「いつの段階で請求されるのか」について確認していきましょう。


仲介手数料について知らないと
損をするかもしれませんので、ぜひお読みください。

■仲介手数料は成功報酬です!


不動産業者の仲介手数料請求権は
成功報酬主義が取られています。


わかりやすく言うと


契約が成立してからようやく仲介手数料を請求することできて


逆に契約が成立しなければ
どれだけ労力を費やしても1円ももらえないのです。


しかし


契約書に売主と買主がハンコと署名を書いて
契約が成立すると請求権は発生します。


契約が成立すると仲介手数料の請求権が発生する!


ここ注意ですよ。


いったん成立した契約でも
当事者の債務不履行等によって「解除」になった場合でも


その解除の原因について売買の当事者ではなく


「不動産業者」
に責任がない限り、
仲介手数料を請求することができます。


これは


契約が成立した後に
売主の手付倍返しや買主の手付放棄で契約を解除しても
仲介手数料は請求される(可能性がある)ことを知っていてください。


■契約時に仲介手数料請求権が発生しない契約もある


契約が成立すれば仲介手数料の請求権が発生すると書きましたが


「停止条件付の契約」の場合は、契約は成立していても
その条件が成就しないと効力が発生しないので
条件が成就したときに仲介手数料の請求権が発生します。



たとえばこんなケース


売主が「転勤がきまったら家を売ります」と言う条件を付けて契約した場合


契約時点では、まだ転勤が確定していないので
契約は成立しても、その効力が発生していません。


この場合、転勤が確定した時点で契約の効力が発生し
仲介手数料の請求権も発生します。


転勤辞令が出ないことが確定すれば契約は解除になり
仲介手数料の請求権も発生しないというのが「停止条件付契約」です。


※現実にはこんな契約はあぶなくてしませんね


■仲介手数料を返還するケース


次に


住宅ローン特約が付いている契約の場合


買主のローンが金融機関から否認や減額され
売買契約が「白紙解除」になったときは


すでに仲介手数料を受領していれば
不動産業者は遅滞なくその全額を返還しなければいけません。


これは、ローン特約が解除条件型でも解除権留保型でも同様です。


■仲介手数料はどう計算する?


仲介手数料の額は、売買代金の何%というような形で決まります。
売買代金が高額になるとともに仲介手数料の額も大きくなるわけです。


この計算の基礎となる売買代金ですが
仲介手数料は売買代金によってパーセントが異なります。


宅地建物取引業法の条文通り説明すると、以下のようになります。


◆200万円以下の金額1:100分の5(5%)

◆200万円を超え400万円以下の金額:100分の4(4%)

◆400万円を超える金額:100分の3(3%)


たとえば、


土地の売買代金が1,000万円の場合
上記のパーセントをあてはめると

1,000万円のうち


「200万円」は5%=10万円
さらに「200万円を超え400万円以下」に該当する200万円分は4%=8万円
残りの「600万円」は3%=18万円


合計すると36万円の仲介手数料が受領できると言う計算です。


これを速算式で表すと、1,000万円×3%+6万円=36万円になります。


ただし


この速算式は400万円を超える売買代金の場合の速算式です。


※売買代金が200万円を超え400万円以下の場合の
速算式は成約本体価格×4%+2万円です。

■仲介手数料には消費税がかかります


不動産業者が受領する仲介手数料には消費税がかかります。
消費税は「役務(えきむ)の提供」にもかかるからです。


「役務」という言葉は簡単に言うと「サービス」という意味です。

普段、私たちは物を買う場合だけでなく
サービス(役務)の提供にも消費税はかかるので
不動産業者の仲介手数料にも消費税がかかるのです。

■仲介手数料の上限を常に請求できるでしょか?


不動産業者が受領できる仲介手数料について書いてきましたが
これはあくまで不動産さん業者が受領できる仲介手数料の「上限」と言うことです。


なかには


「仲介手数料の額は法律で決まっています!」とウソをついて
当り前のように「上限額」を請求している不動産業者もいます。


宅地建物取引業法は上限額を示しているだけで
仲介手数料をそれ以下にすることは何ら問題は無く
値引きしてもらうこともできると言うことです。


上限額はあくまでも請求することが可能な金額で、
「上限額=仲介手数料」ではありません。

仲介手数料の額や支払時期は


売買の当事者(売主と買主)と不動産会社とが事前に話し合って決めるものですので
不動産売買の仲介を依頼するときには、この点も含めて相談することをお勧めします。


仲介手数料の支払い時期は


●契約時に半分・決済時に半分
●契約時はゼロ・決済時に全額


これのどれかになります。


買主さんに現金のゆとりがないこともあるので
ガンバル不動産もケースバイケースで
対応しています。


今回は、仲介手数料の話でした。


では!


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「住まいには人生を変える力がある!」
磐田のガンバル不動産でした。


では!