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頭金ゼロで家は建つ?    ガンバル不動産  

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お金の話

2020年07月13日

頭金ゼロで家は建つ?    ガンバル不動産  

頭金ゼロ

コロナと大洪水。


元号が変わると天地が動く、と言われています。
まさに、その通りの結果です。


以前のような暮らしはできないのでしょうが


被害にあわれた皆さんの心が
一日でも早く平穏に戻りますように
お祈りします。


さて、ガンバル不動産です。


今日はお金の話をシェアします。


■「頭金0円で家が建つ!」ってホント?


結論から言いますと


頭金ゼロ円で家は建ちますが
本当は頭金ゼロ円ではお家は建ちません。


どっち?


最初に自己資金から支払うお金があるけど
ローンでその分をまかなう、というかんじです。


たとえば


●土地の手付金 100万  ※物件の価格による
●建物の契約金 100万  ※業者による


いったん先払いする必要がありますが
住宅ローンで借りるので


すべての支払いが終わった後
通帳に先に支払った分のお金が残っています。


これで結果「頭金ゼロ円」になります。
大丈夫です?


■諸費用の内訳


土地を買って家を建てると、最低限かかる「諸費用」。


おうちを建てるまでには
土地の手付金や建物の契約金以外にも
いろんな費用がかかります。


これを購入費用と呼んだり、諸費用と呼んだりします。


新築に限らず中古、分譲住宅(建売住宅)・マンションに関係なく
金額こそ違いますが、諸費用は必ず発生します。


たとえば土地を買って家を建てる人は
ざっくりこれくらいの「諸費用」がかかります。


●収入印紙  2万円  ※物件の価格による
●屋外給排水工事 50万 ※業者による
●水道引込工事 40万 ※水道引込がない土地
●水道加入金  5万  ※水道引込がない土地
●浄化槽工事 50万  ※下水道がない土地
●地耐力調査費 7万  ※業者による
●設計費  30万  ※業者による
●確認申請代願費 10万  ※業者による
●長期優良住宅申請費 30万  ※業者による
●外構工事  150万 ※上限なし
●カーテン  40万 ※上限なし
●照明  40万  ※上限なし
●エアコン  70万  ※上限なし
●地デジ・BSアンテナ 10万 ※業者による
●家具調度品 100万 ※上限なし
●土地登記料 30万 ※場所による
●建物登記料 20万 ※大きさによる
●抵当権設定登記料 10万 ※借入額による
●銀行借入保証料 50万 ※借入額による
●銀行手続き費用 5万  ※銀行による
●つなぎ金利  20万  ※借入額による
●土地仲介手数料 40万 ※土地費による
●農地転用届出 10万  ※業者による
●引っ越し費用  8万  ※業者と時期による


すごく多岐にわたりますが
まだ他にもあるかもしれません。


■諸費用をどうやって工面する?


建築費の2割ぐらいは諸費用がかかります。


土地とおうちで3,000万円なら諸経費を入れると
実際は3,600万円ぐらいの総費用になります。


いまどきの銀行は


諸費用も含めてほぼ100%融資してくれるので
手持ちのお金が数万円でも何とかなります。


※銀行によります 


■注意点


諸費用を一緒に借り入れた場合
当然のごとく借入額が増えるので


毎月の支払額が多くなります。


さらに


もし売却することになったら
逆ザヤになることがあります。


売却価格 < ローン残債 


総額3,600万円でローンも3,600万円のとき
土地と建物の実質が3,000万円で、諸費用が600万円。


諸費用分まで売り出し価格に反映できないため


頭金ゼロ円で建てた時にすでに
▲600万円の「債務超過」になってます。


足らない分を自己資金で用意しない限り
売るに売れません。


これ、最近多いですよ! 


財産分与の時、誰が足らない分を出すか、
けっこう面倒な話になります。


なぜなら、最近は 数分に1組離婚されるので。


■まとめ


頭金なしでお家を購入することは
今どきリスクではなくなっている気がします。


むしろ


頭金なしで住宅ローンを組むことは珍しいことではありません。


本当に大事なのは


頭金なしで購入することで起こるかもしれないリスクを
きちんと知って、対応できるようにしておくことです。


全体の資金計画やライフプランシミュレーションなど
細かいシミュレーションをしてくれる不動産会社も増えてきています。


高い安いだの目先の金額だけでなく


長期に渡る返済計画の相談に乗ってくれる会社を
探してみるのもいいかもしれませんね。


ガンバル不動産でした。



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「住まいには人生を変える力がある!」
磐田のガンバル不動産でした。


では!