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不動産の名義を考える その2   ガンバル不動産

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2020年06月08日

不動産の名義を考える その2   ガンバル不動産

不動産の持分登記を考える

あっという間に夕方です。


最近のガンバル不動産ですが
住宅会社の営業マンさん達から


土地情報の催促が、毎日のようにあります。


コロナがひとまず何とかなって
お客様が動き出した、ということなのでしょうか?


さて、ガンバル不動産です。


オモテの質問「私のお金も使ったのですが、その場合は建物の登記、どうすればいいのでしょう?」
ウラの質問(もしもの場合、財産を分与できるようにしておきたい)


という内容を今回もシェアしていきます。


■不動産を買う名義


不動産を取得した時、複数の所有者名義で登記することができます。
これを「共有名義」と言います。


共有名義にする場合


各所有者ごとの「持分」(割合)を決めて登記する必要があります。
夫婦だから単純に半分(2分の1ずつ)、というわけにはいきません。


土地・建物の購入価格と諸費用を含めた総額に対して
それぞれいくら負担したのかによって決まります。


昨今では、ひとりで住宅ローンを借りることが困難な場合や
夫婦共働きで共同して購入する場合も数多く見受けられます。

■持分とは何か?


「持分」とは、その不動産を


●誰が
●どのくらい法律的に所有しているか


を公に示すものです。


この所有権の持分登記のときに注意することがあります。


たとえば


●資金を出した者と所有者が違う
●借入金の当事者と所有者が違う
●単純に夫婦だから2分の1づつにする


など、間違った登記をしてはいけません。


間違った部分は、実際に資金を出した人から
資金を出さないのに不動産を所有することになった人への「贈与」とされ
贈与された人は「贈与税」がかかります。


では、「持分」の割合はどのように決めればよいのでしょうか?

ここまでが先回の復習です。

■不動産持分の決め方(登記の割合)


 「持分」は、購入資金を現実に誰がいくら用意したか?によって決めることが大原則です。


つまり


その「出資割合」に応じて持分を決めるということです。


出資割合と異なった持分にした場合
夫婦間といえども「贈与」とみなされ
最悪、贈与税が課せられることがあります。


その人の出資の割合= その人の出した資金(借入金を含む)÷その不動産の購入代金


■不動産購入時の資金


不動産の持分を決める際の「不動産購入代金=取得費」に
含められるものは以下のものです。


ケーススタディ


単純に購入代金+諸費用をそれぞれいくら出すかで、ほぼ決まります。

(例)

●物件価格(3,680万)+ 諸経費(約320万)=概算4,000

それを下記のようにそれぞれ負担した場合

・夫 ローン2,500万 現金300万 =合計2,800万・・ 負担
・妻 ローン1,000万 現金200万 =合計1,200万・・ 負担


それぞれの出費割合は、

・夫 ①÷4,000万 =70%
・妻 ②÷4,000万 =30%


持ち分は、

・夫 3分の2 妻3分の1 とか
・夫 40分の28 妻40分の12 ・・等で持分を登記します。


なお

数万~数10万円の誤差については
贈与税の基礎控除110万分がありますから
その範囲内であれば、多少ずれても問題はございません。


より詳細な内容を確認したい場合は、税理士または管轄の税務署にお尋ねください。



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磐田のガンバル不動産でした。


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