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建売住宅のウソホント⁉    ガンバル不動産

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ゼロ円住宅(新築分譲住宅)

2020年05月30日

建売住宅のウソホント⁉    ガンバル不動産

建売住宅

「土地の物件数よりも、はるかに多い「ゼロはじブログ」の投稿数、どうして?」


まぁ好きでやっているので
これはこれでいいのかなと思っています。


さて、ガンバル不動産です。


今日は、新築一戸建て(建売住宅)の疑問や不安にたいして
本当のところをシェアします。


買わずに後悔する、その前に!
新築一戸建て(建売住宅)のウソ・ホント!


新型コロナウイルスの緊急事態宣言が解除され
少しずつですが、新築一戸建て(建売住宅)の
購入相談がボチボチ増えているそうです。
(新築分譲ハウスメーカー様担当者より)


「家は注文住宅を建てるべし!」という認識が一般的にはあります。


新築一戸建て(建売住宅)注文住宅と比べて
あまりにも価格が安いので


それがかえって「不安」を感じられるようで
「建売住宅は安かろう、悪かろう」と心配する人も少なくありません。


今日は、「買って後悔・買わずに後悔」しないためにも
新築一戸建て(建売住宅)のメリット・デメリットや、
よく聞く「あの噂」について真偽のほどをシェアします。


■建売住宅とは? 注文住宅とは?

建売住宅とは?


土地と建物がセットで販売される新築一戸建てのことです。
1区画のみの販売や複数棟の販売があります。

建物は、売主である住宅会社が自ら建築確認申請を提出し
完成させて販売をします。


間取りや仕様の変更は
すでに完成しているのできません。

販売は、住宅会社が売主となって直接販売をせずに
地元の不動産会社に依頼し販売しています。

注文住宅とは?


建築士事務所やハウスメーカーに設計を依頼し
施主であるあなたの名前で建築確認申請を提出し
施工する会社に建築してもらう新築住宅のことです。


注文住宅ですから、設備、仕様、間取りは、施主が
ある程度自由に決めることができます。


※ある程度  注文住宅といっても100%自由なわけではない
住宅会社が用意したメニューの中から選択できる、程度。


建築するための土地は施主が用意しなければなりませんが
土地探しから手伝ってくれる会社もあります。

■建売住宅と注文住宅の違いとは?


<建売住宅>

土地:売主(住宅会社)が建物とセットで販売してくれます

間取り・設備・仕様:売主の設計仕様により決まっています

資金計画:土地と建物代金がセットなので資金計画が組みやすい

ローンの支払い:土地と建物代金がセットなので一本の住宅ローンで払える

入居時期:完成済みなら代金を支払えば即入居可能です 

<注文住宅>

土地:基本的には施主が用意しなければなりません

間取り・設備・仕様:施主の自由で決めることができます

資金計画:用意する土地代金や建物の見積もり額次第なので計画しづらい

ローンの支払い:土地代金はつなぎ融資で、建物代金を住宅ローンで払うのが一般的

入居時期:土地を手に入れてから、ようやく建物がスタートするため
完成するまで長期計画になるでしょう


建売住宅と注文住宅の違いが
何となくおわかりでしょうか?
 

■建売住宅のメリット・デメリット


建売住宅のメリット

建売住宅は「安かろう、悪かろう」と思っている人が
多いように感じるのですが


正確に言うなら


「手ごろな価格で普通に良いもの」ということではないでしょうか。

手ごろな価格に抑えるために
土地の仕入れ価格を抑え
建物の設備と仕様も流通量が多い建材メーカーを使用しています。


※建材メーカー リクシル・ダイケン・YKKap・TOTO・三協・ノダ・ウッドワンとか


また、飯田グループなどのパワービルダーと呼ばれる建売住宅会社は
基本プランを基に、同じ建具や建材を使うことで大量発注をして
仕入れ価格を抑えることができているのです。


※パワービルダー  アイダ設計・東栄住宅・一建設・アーネスト・東洋地所とか

同じ分譲地で同規格の新築住宅が建ち並ぶのは
このような理由からです。


建売住宅のメリットは手ごろな価格だけではありません。


完成するまで姿かたちがわからない注文住宅と違い
既に建っている、あるいは、建築中の建物を見てから購入を決めることができます。


また、完成物件なら直ぐに入居できますから
引越しや転校手続きなど生活設計が立てやすくなります。


建売住宅のデメリット

一方、建売住宅のデメリットは
間取りや仕様が既に決まっているので
希望通りのおうちが出来ないことです。


たとえば


食洗器がない建売住宅は
追加金を払ってキッチンを全交換しない限り
設置することは不可能です。


また、複数棟の販売の場合は
隣のおうちもほぼ同じような家になります。

 
建売住宅を買う際に、分譲した住宅会社ではなく
地元の不動産会社を通じて買うことになります。


そうすると、仲介した不動産会社に「仲介手数料」が発生します。


仲介手数料の上限は法律で決まっています。


仲介手数料の計算式は [建売住宅の価格×3%+6万円]+消費税です。


たとえば 気に入った建売住宅が2,000万円だったとします。
2,000万円×3%+6万=66万円 (←これに消費税10%)


つまり、建売住宅の価格に70万円ほど経費がかさみます。

■建売住宅の「安かろう、悪かろう」の噂


販売価格が安価なことから
「安かろう、悪かろう」と言う噂を信じている人は少なくありません。


「建売住宅は安いので欠陥が多いのでは?」と思っている人もいます。


 もしかしたらご存じない人もいらっしゃるかもしれませんが


20年前から「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が、
11年前から「住宅瑕疵担保履行法」が施行され


全ての新築住宅に対して、柱や壁などの基本構造部分や
雨水の侵入を防止する部分に手抜き工事や欠陥が見つかった場合
10年間は作った業者の費用と責任で修理してもらえるのです。


ですから、わざわざ欠陥住宅をつくって販売するのは
自らの首をしめるような行為になるのです。


この法律では、建てた後に売主(分譲会社)が倒産しても
10年間は保険の限度内で修理してもらえるので、安心してください。


■一部上場企業がある


建売住宅を手がける分譲会社には一部上場企業もたくさんあります。


と言うことは


その会社が欠陥住宅を建てて悪評が立つと
業績や株価に影響するので、
わざわざ欠陥住宅を建てて自社の利益を落とすようなことはしないでしょう。


建売住宅は安いというわけではなくて
土地の仕入れ価格や建材や設備の仕入れなどの
企業努力で販売価格を設定しているのです。


どうしても不安を拭えないのであれば
認定された第三者の建築士が検査してくれる
建物状況調査(インスペクション)を利用する方法もあります。


■まとめ


建売住宅が向いているのはどんな人?


建売住宅はすでにできているため
注文住宅のように
「ひとつづつ積み上げていく」作業はありません。

●煩雑なやりとりは面倒だ
●土地の場所が気に入った
●プランが気に入った
●建物にそれほど思い入れがない
●引越しまでの時間がない
●返済額をおさえたい
●すぐに住みたい
●土地と建物を住宅ローンで一括払いできる


など思っている人なら
一度は検討してみることをお勧めします。


■「仲介手数料ゼロ円住宅」


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