さて、ガンバル不動産です。
日頃、土地を買いたいお客様から住宅ローンの相談を受けたりしています。（前職 住宅営業マン）
よくお聞きする質問がありまして
「固定と変動とどちらでローンを組んだら良いのか？」というご相談です。
どこそこの銀行は金利〇％で、あそこはあれが便利、とか
よく勉強されていて、こちらが勉強になることもあります。
いろいろと情報を得たからこそ「結局、何がいいのか迷ってしまう」というケースが多いように感じます。
そこで、今回は住宅ローンのことをシェアします。
■固定金利と変動金利の考え方
固定金利のイメージ
●金利がずっと変わらないのは安心
●金利が高い分 返済額が多い
変動金利のイメージ
●金利が低くて返済額が安い
●金利が上がった時は不安
こんなイメージをお持ちの方が多いと思います。
メリットはデメリット、デメリットはメリットの裏返しなので
どちらにも決め手に欠けるといった感じでしょうか。
ですが、将来のリスクをポイントに考えてみると
固定＝金利の変動リスクを金融機関が負う住宅ローン
変動＝金利の変動リスクをあなたが負う住宅ローン
こんな書き方をすると
自分でリスクを負うのはどうなの？と不安になってしまうかもしれません。
そんな方のためにもう少しお話したいと思います。
■固定金利から将来の金利変動を予想する
「金利の変動を金融機関が負う」という固定金利（例：フラット 35）の場合
金融機関は30～40年間にも渡る金利変動リスクをどう見てるのでしょうか？
要するに、金融機関は市場金利が大幅に上がると見通しているのか、そうでないの かという事です。
例えば、10 年先、20 年先に金利が 5%も上がると見通しているなら、それを固定金利に反映させるはずです。
なぜなら、金利が上がるという見通しを反映させず、低い固定金利で融資してしまったら、 10 年先20 年先には調達金利との逆ザヤが生じてしまい、金融機関は損をしてしまうからです。
そう考えると、今の固定金利の水準から 将来の金利の上昇度合いが見えてきます。（ちなみに私は上昇しても 1％ちょっとかなと予想しています）
その予想はそれぞれの立場で異なると思いますが、こういった視点から今後の金利の変動を予 想してみてもいいですね。
■条件次第で変動金利がオススメ
住宅ローン金利はいつかは上がっていくと思いますが、それがいつなのか、どのくらいなのかはその時になってみないと答えが出ません。
今まで相談されたケースを思い起こすと
変動金利が短期間に大きく上昇したらどうしよう、とまだ起こっていない未来のことが不安になる方々が多いように感じます。
ただ１つ言える事は、固定金利の水準からみて、少なくとも短期間で急激に金利が上がるとは考えにくい状況だと思っています。
また、変動型の住宅ローンでどのくらいの金利が適用されるかは、組む人の勤務先や勤務年数、年収等で決まります。
勤務状況や経済状況によっては保証会社の審査が通らず、フラット35などの固定金利でしか組めないケースもあります。
つまり皆が皆、変動金利で住宅ローンを組める訳ではないという事です。
低金利でローンが組めるというのはある意味特権なので、今のタイミングならそれを上手く使っても損ではないかなと思います。
ただ、もし金利が上がり続けた場合、「1.25倍ルール」はありますが、その対策についてはしっかり考えておきましょう。
ちなみに私がいま住宅ローンを組むとしたら「変動金利」で組みます・・・
※住宅ローンをお借入れするときは自己責任でお願いします