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春と言えども、まだ朝夕は冷えますね。風が吹くとセーターが欲しくなります。
さて、ガンバル不動産です。
今日は不動産を売る時の注意点をシェアします。
■民法大改正
令和2年（2020年）4月1日以降、民法が大幅に改正されました。
不動産の売買で言うと、それまで売主が負っていた「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」になりました。
「瑕疵（かし）」という文言が無くなり、「契約内容に適合しないもの」という、とても分かりやすい文言に変わりました。言い方が変わったと言うことは、ルールも大きく変わっています。
民法改正前の「瑕疵担保責任」とは、売買物件に「隠れた瑕疵」があった場合、買主は売主に対して損害賠償請求や、契約を解除することができるという規定でした。
「瑕疵」とは、傷、不具合、欠陥があるという意味で、「隠れた」とは買主が善意無過失、つまり、通常の注意を払っても発見できなかったという意味です。たとえば、雨漏り、シロアリによる被害、土壌汚染、事件・事故、近隣の騒音・異臭などが瑕疵担保責任に当たるとされていました。
民法改正前までは、「隠れた」という部分が曖昧でした。
そのため売主と買主の解釈の違いでトラブルに発展していたのですが、今回の民法改正は「隠れた」と言う部分が撤廃され、買主の善意無過失は問わず「契約書内容に適合しているか？適合していないか？」だけが問われることになったのです。
また、買主が対抗できる手段も、追完請求、代金減額請求などが加わり、売主の責任が民法改正前よりも大きくなったと言うことです。
売主としての責任を理解し、物件の引渡し後に予想もしていなかった「契約不適合責任」を負うようなトラブルに巻き込まれないようにしてください。
■査定時の売主の告知内容が重要に
契約不適合責任では、買主の善意無過失を問わず、トラブルになるかもしれない内容が「契約書に記載されているかどうか？」が非常に重要になるのです。
その書類が「物件状況確認書」という書類です。
不動産会社は、物件の査定時に売主様に対して物件の状況についてのヒヤリングを行います。特に物件の不具合については細かく聞きます。なぜなら、不具合があるのに買主に伝えていなければ、それだけで契約不適合責任を負うことになるからです。
言い変えると、買主に不具合を伝えておけば、そのことで契約不適合責任を負うことは無いと言うことです。
ですから、売主様の告知内容が重要になるのです。
ここで売主に注意をして欲しいことは、「この程度のことなら告知事項に該当しないだろう」、と勝手に判断しないことです。
■付帯設備の不具合は売主しか分からない
売主しか分からない
個人が売主になる中古住宅の取引きでは、付帯設備の不具合がトラブルの原因になります。
付帯設備は経年劣化による性能低下や傷、不具合はつきものです。
売主様にとっては、多少不具合はあるものの何とか使えて、取り立てて生活に不便を感じていないケースもあるでしょう。
そのような場合でも、その内容を告知することが売主自身を守るために重要になるのです。
柱や梁など構造躯体そのものの不具合や、雨漏りなどの「物理的瑕疵」以外にも、騒音、異臭、異臭、日照、電波障害などの「環境的瑕疵」、事件、事故、火災などの「心理的瑕疵」も重要な告知事項になりますので、思い当たることは全て不動産会社に告知してください。
■契約不適合責任を免責にする特約
民法の改正で売様の負担は大きくなりましたが、契約不適合責任は瑕疵担保責任と同様に任意規定です。売主と買主が合意すれば全てを免責にすることは可能です。
ただし
その場合でも、不具合があることを知っている箇所については、告知しておかなければ契約不適合責任を免責にすることはできません。
契約不適合責任を負う場合でも、負わない場合でも、買主に対して告知する「物件状況確認書」や「付帯設備表」に、ていねいに・細かく・明確に、その内容を記入してもらいましょう。
この「物件状況確認書」や「付帯設備表」不動産会社の担当者と一緒になって作成することをお勧めします。
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今日もいつものガンバル不動産でした。