今朝もおだやかな朝ですね。
さて、ガンバル不動産です。
今日は土地売買契約時のお話をシェアします。
■公簿と実測
「公簿」というのは法務局で登記されている「土地登記事項証明書」のことで
公の機関が土地の面積や地目、所有者、権利関係度などを「公証」する書類です。
※正しいかどうかは別
「実測」とは、営業マンが適当に測った図面ではなく
それなりの専門資格者である「土地家屋調査士」が
測量をした図面のことです。
土地の売買契約は
●「公簿」の面積でする方式
●「実測」した面積でする方式
のどちらかになります。
■公簿売買とは？
既に土地面積が確定している実測図があれば
公簿面積と実測面積が一致していることが
明らかなので通常、「公簿売買」とします。
「公簿売買」で契約をすると
契約後に公簿面積よりも実際の面積が
少ないことが分かっても
買主は代金の減額請求できません。
逆に、面積が多いことが分かっても
売主は代金の増額を請求出来ません。
このような公簿売買は
一般には
山林、原野、田、畑など面積が
広大な割に単価が安くて
（※ひと山いくらの世界）
何百万円もかけて測量することが
現実的でないような取引の場合に
使われることが多いとされていましたが
昨今の宅地の取引でも「公簿売買」が増えています。
というのは
実測面積が小さいとわかったときに
もめやすいため
それを回避するべく契約のときに
あえて
「実測面積と差異が生じても売買金額は変更できない」旨を定めることが多いです。
■実測売買とは？
これに対し
「実測売買」は契約締結時に実測が分からないときに
売主に引渡しまでに測量を行って
決済までに買主に「実測図（確定測量図）」を交付するように義務付けて
公簿面積と実測面積が異なることが分かれば精算をする方法によるものです。
実測売買は
売買契約時には㎡面積当たりの代金を確定して
とりあえず登記簿上の地積で売買金額（概算）を決めておきます。
残代金の決済までに行われる実測面積に基づいて
売買代金を確定し精算します。
実測売買の場合
どういう基準単価で精算するか
重要事項説明書と契約書に明確に書かれているので
その辺りはきちんと確認をしておきましょう。
売買条件によっては
小数点以下は清算しないとか
3.3㎡以下は清算しない、とか
取り決めしておくことこともあります。
■まとめ
初めて不動産の取引をする買主様にとって
なんらかこの違いの意味よく理解しないままで契約してしまい
後になって「面積が小さいのに契約金額がそのままではおかしい！」と
トラブルになる事がありますので
少なからず、重要事項説明と契約段階で
●公簿売買
●実測売買
どちらの方式をとるか
確認してか契約してしましょうね。
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磐田のガンバル不動産でした。