もういい加減来なくてもいいような気がします。
自然の力を前にして人は無力です。
さてガンバル不動産です。
昨日はこんなお話をいたしました。
「住宅ローンが残っていても売れますか？」
ローンが残っている不動産を売るとき、買うときの注意点の話です。
今日はその続きですね。
■その手続きをどこでする？
買主様が利用する金融機関に
●売主様
●買主様
●不動産業者
●司法書士
●売主の住宅ローンの取扱銀行
の全員に集まってもらい
事務的な書類処理と手続きを
同時に行います。
■抵当権設定されている不動産を買わない
抵当権が設定されているままでも「売却」は可能です、「買う」人がいれば。
しかし
●買主様側の理由
●金融機関側の理由があって実際には不可能です。
買主様側の理由
売主様とまったく関係のない買主様が不動産を購入する場合
抵当権が設定されている不動産を買おうと思いますか？
他人の抵当権なのに「抵当権の実行」をされると
せっかく買った不動産を失うことになります。
そんな物件、怖くて誰も買おうと思いませんよね。
ですから
買主にとって「抵当権付きの不動産を購入するとき」は
●購入物件の抵当権が抹消されている
●抹消することができる
が絶対条件です。
金融機関側の理由
新しく不動産を購入するにあたり
買主様が住宅ローンを組むことになったとして
金融機関は2番目の順位に抵当権を設定します。
前の所有者の抵当権が1番目に設定されているので
新しく不動産を買ったときの住宅ローンは
優先順位が2番目の順番になります。
●1番目に抵当権が設定される、前の人のローン
●2番目に抵当権が設定される、あなたのローン
金融機関は
前の所有者の抵当権を抹消しない限り
新規の住宅ローンを貸し出すことはありません。
なぜなら、1番目の抵当権を実行された場合、
新しく融資した2番目の住宅ローンが焦げ付きます。
（もしものとき とりっぱぐれになる可能性がある）
ご理解できました？
■ローンの残債
ローンが残っている場合は、残債
と売却諸経費を調べておくことが重要です。
ローンの残債額は事前に借入先に確認すればわかります。
ローン残債＜不動産売却額
こうなっていたらOKですが、売っても残債が払えなければ
自己資金で充当しないといけません。
さらに、忘れがちな売却時の諸経費があります。
■売却諸経費とは？
●契約書に貼付する印紙代
●所有権移転登記に必要な売渡証書の作成費用
●抵当権の抹消費用
●仲介手数料
●ローンを全額償還するための銀行の事務手数料
など 残債を処理する時に発生します。
借入先との契約内容によって
想定外の費用が掛かる場合もありますので
必ず借入先の金融機関に確認してください。
以上 抵当権が設定されている不動産を
買うとき売る時のお話でした。
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土地は売らない、人生の舞台を売る
今日も明日もあなたのために
磐田のガンバル不動産でした。
では！