ゼロはじブログ https://www.gambal.jp/ 2026-04-29T14:10:16+09:00 text/html 2022-10-27T00:00:00+09:00 土地探し・家づくり・お金ない問題・不動産売却をズバッと解決 ! 磐田・袋井・掛川のガンバル不動産 https://www.gambal.jp/blog/?mode=detail&article=616 いい不動産屋を選ぶ7つのポイント 不動産を購入するときには、仲介を依頼する不動産屋の働きがとても重要です。不動産仲介会社がしっかりしていれば●良い物件を見つけやすい●適正な価格で購入できる●手続きもスムーズに進む●購入した後に後悔するケースが少ない ざっくり、こんなメリットがあります。 反対に不動産会社がいい加減な仕事をした場合には、不動産を買ったはいいものの「こんなはずじゃなかった」ということになりやすいです。 今回からしばらく、不動産を購入するときの不動産屋の選び方のポイントをシェアします。 ■1.不動産屋の7つの役割　 土地や家は非常に高額な買い物ですし、一生にそう何度も買い換えるものではありません。ですから、購入するときには、失敗しないようにしたいものです。 そのためには、間に入ってもらう不動産屋の存在が非常に重要です。 「家を買うときに不動産屋は実際に何をしてくれるの？」 そのように疑問をお持ちの方のため、まずは不動産を購入するときの不動産屋の役割をご説明します。 （1）購入したい不動産を探してくれる   土地や家を購入したいと思っても、どのような物件が市場に出回っているのか調べきるのはけっこう困難です。ネットで確認して、物件をいくつかピックアップする程度が限界でしょう。 ところが、不動産屋に依頼すると、あなたの希望する条件を聞いた上で、条件に合致する物件を多数ピックアップして提示してくれます。 というのは、不動産屋はネットに出ていない物件まで含めて、膨大な不動産流通情報を把握しています。※ネットに出ていない物件とは？・売り出し準備中の物件・わけ合ってネットで出せない物件・業者間でやりとりしている物件・ネットに対応していない不動産屋の物件つまり、あなたが自分でコチコチ物件探しをするより不動産屋に物件探しを依頼することで効率的に「今ある物件」を把握できるのです。あなたが不動産屋に仲介手数料を支払う理由のひとつはここにあります。彼ら不動産屋の頭の中身を利用する「利用料」ですね。 （・・・こんな話をつらつら書いていきます） ]]> text/html 2022-10-13T00:00:00+09:00 土地探し・家づくり・お金ない問題・不動産売却をズバッと解決 ! 磐田・袋井・掛川のガンバル不動産 https://www.gambal.jp/blog/?mode=detail&article=608 答えは「　　　」のなかにある ■７割の業者が利用するツール 不動産業者は売主様からお預かりした物件を出来るだけ早く、そして手間無く買主様を見つける義務があります。 すぐに買うと言ってくれる買主がいなければ、お預かりしている物件を「売土地情報」として広告宣伝しなくてはいけません。 不動産業者は、広告宣伝のツールとして一度に大量の周知ができるツールを最大限利用します。 そのツールとはいわずもがなの「ネット」です。不動産業者専門のデータベースの「レインズ」をはじめ、買主向けの「アットホーム」や「スーモ」大手ポータルサイト、各不動産会社のホームページなどです。 土地を買いたい人は、いつでも、どこでも、どんなときでもスマホやPC、タブレットさえあれば売り土地情報を見に行くことができます。不動産業者にとってもこれほど便利なツールはありません。 ■答えはこのなかにある 「売り土地情報が多くて、どれを選べばいいわからない」「ネットの掲載物件は全部知っていますけど、なかなか希望に合う物件がありません」「ネットに載っていない水面下のお宝情報ありませんか？」 残念ながら、そのような物件はありません。 なぜなら不動産業者は預かった物件を売る義務があるからです。広告宣伝をしないのは業者の義務違反なのです。会員しか見られないＨＰを運営している不動産業者も同様です。   事実として言います。 これまでガンバル不動産がお客様とご成約してき売り土地物件は、ほぼ『ネット上のどこかに掲載されていた物件』でした。　※当社の専任媒介物件は除きます その情報のなかから時間の許す限り、探して、現地に行って、確認して、情報を整理してお客様にご提案してきた物件です。他の不動産業者も同様です。 つまり 「あなたが購入すべき物件はネット上にほぼすべて掲載されている」ということです。 「チャンスの神は前髪しかない」というギリシャ神話がありますが、買うべき土地を「これは違う、もっといい土地が他にあるはず」と見過ごしてしまっているだけなのです。 ■まとめ 「もっといい土地がきっとあるはず、それを見つけるまで探し続ける・・・」そうですね、あるかもしれませんよね。きっとあるのでしょう。人生長いのでがんばってください。当社はお付き合いできないと思いますけど。今回は、あなたが買うべき土地は「ネット」の中にあるというお話でした。 ]]> text/html 2022-10-11T00:00:00+09:00 土地探し・家づくり・お金ない問題・不動産売却をズバッと解決 ! 磐田・袋井・掛川のガンバル不動産 https://www.gambal.jp/blog/?mode=detail&article=607 ここ最近多いご要望が、「平屋を建てたいのでそれなりの土が欲しい」というご相談が多いです。実際、平屋を建てるのに何坪くらい必要か、わかっているようでわからない。そんな答えになる話をシェアします。 ■平屋の土地問題 ●広さ 磐田市で探すことの多い土地のサイズはおおよそ60坪くらいです。道路が北向き、南向き等で必要となる面積は違うのですが、これくらいの広さから探し始めます。60坪あれば２階建て・駐車場２台・６畳程度のお庭があるお家を建てるには十分な広さになります。 36坪くらいの総2階建てのお家で考えると単純計算で１階部分が18～20坪くらいあればいいですね。ところが、平屋となると床面積≒１階面積になるので、30坪の平屋を考えようとすると、１階だけで30坪+αが必要になります、当たり前ですが。ここで問題になるのが、建ぺい率です。たとえば、建ぺい率が50％の土地ですと、敷地面積の50％にしか建物を建てることができません。ということは、30坪の平屋を建てようとうすると、それだけで60坪の敷地が必要になってきます。建ぺい率60％の土地でも同様に50坪以上は必要となります。ということで平屋が建てられる土地を探す際には「60坪以上で」ということになるのです。 ●間口と奥行 平屋を建てる時、かっこいい間取りは東西に長くなります。ということは、求められる土地も東西に長めの土地になります。しかもできれば、日当たりをよくするために南側に階高の高い建物がなければ、それはもう最高です。平屋を建てるなら、土地の間口は東西に長く、奥行きは深く！そんな都合のいい土地があるのか？　しかも、購入できるだけの土地予算があること！たぶん、そんな土地は限りなく少ないのです。もしあったら、ノールックでも買付をズバ―っ出したいですね！ ■まとめ 憧れのまと、平屋生活。憧れはOKですが、物件探しのパートナーとなる不動産会社とお金の準備もしておきましょう。磐田の親切でいい評判の不動産会社　ガンバル不動産でした。 ]]> text/html 2022-09-30T00:00:00+09:00 土地探し・家づくり・お金ない問題・不動産売却をズバッと解決 ! 磐田・袋井・掛川のガンバル不動産 https://www.gambal.jp/blog/?mode=detail&article=606 明日から10月になります。2022年があっという間に終わりそうです。ということは2023年もあっという間に終わりそうです。やりたいことが多すぎて、やり方を考えなければならない、と思うこの頃。今日は、「少額手付金」のことをシェアします。 ■取り決めはない手付金の額 今の時代、自己資金が少なくても土地や家が購入できるようになり、手付金の額が少額になる傾向にあります。手付金の額には上限はありますが、下限には取り決めがない、ということなのです。   極端な事例ですが、 2,000万円の物件に対して10万円の手付金で契約することも可能です。 もっとも、少額の手付金が解約手付になることを売主様も買主様も不動産業者から十分に説明を受け納得されているのであれば問題は無いのですが、詳しく説明をしない不動産業者がいることに注意をして欲しいのです。   ■少額手付は契約解除がしやすい、されやすい！ 契約解除の場合、契約の相手方が履行の着手（あるいは、決められた期日）までであれば●買主は手付金を放棄する●売主は手付金の倍額を買主に支払うことで契約を解除できます。（※解約手付の場合）先ほどの3,000万円の物件を10万円の手付金で契約した場合の例で説明すると、 買主は、契約後に他にもっといい物件が出てきたら、10万円の手付金を放棄して、他のいい物件を買うことができます。 売主は、契約後にもっといい値段で購入してくれる買主が現れたら、手付金の倍額（20万円）を買主に支払えば、今の契約を解除して他の条件のいい買主に売ることができてしまうのです。少し極端な例ですが、手付金が少額の場合、その契約は簡単に解除することができるということです。 ■契約解除になっても仲介手数料は請求される 現場では「決済時」に仲介手数料をちょうだしますが、法律的には仲介手数料の請求権は「売買契約成立時」に発生しています。契約時に請求されないだけなんです、ここ大事です！ 3,000万円の物件の場合、仲介手数料の上限額は、1,056,000円（消費税込）です。   その額を踏まえて、 買主が10万円の手付金を放棄して契約を解除しき場合、売主の手元には10万円が残るだけですが、仲介手数料105.6万円の支払いを請求されると大きな損害になります。 また、売主が手付金の倍額を支払っても、買主の手元には20万円しか残りません。同様に仲介手数料105.6万円を請求されると大きな損害になります。つまり、手付解除の場合、不動産業者の責任ではないところで契約が解除になりますので、仲介手数料の請求権は発生することを覚えておいて欲しいのです。 ■説明不足と確認不足がトラブルになる 少額手付の場合●契約しやすいが解除もしやすい諸刃の剣●契約解除をしても仲介手数料が請求されることを、あなたが納得できたのであれば「少額手付」で契約を進めてください。買主が手付金を放棄して契約をチャラにできたと思ってホッとしていたら、不動産会社から仲介手数料の請求書が送られてきます。「そんなの聞いていないよ！（怒）」「媒介契約書に記載してあり、説明もして、あなたの署名と印鑑ももらっています」「ぐぬぬぬ・・・」「さぁ払ってください、105.6万円！」何の説明もなく、当り前のように少額手付で契約をガンガン進めようとする不動産業者には注意してくださいね。磐田の不動産売買の相談相手　ガンバル不動産でした。 ]]> text/html 2022-09-20T00:00:00+09:00 土地探し・家づくり・お金ない問題・不動産売却をズバッと解決 ! 磐田・袋井・掛川のガンバル不動産 https://www.gambal.jp/blog/?mode=detail&article=605 磐田市・農地の除外申請についてのお知らせです！ ■除外申請 市街化調整区域の青地農地に住宅などを建築する場合は、農用地区域からの「除外」が必要です。農家の息子さん娘さんといえども、これをやらない限り土地があっても家は建てられません。除外の申出は、要件を満たすものでなけれられば受け付けてくれないので、必ず事前に磐田市役所農林水産課に相談ください。 相談は早めしたほうがいいですし、申出は他の法令（都市計画法や農地法など）との調整可能なものに限ります。   ■受付期間と場所 期間：令和4年11月3日から11月30日まで   場所：磐田市役所農林水産課(西庁舎1階)要チェックです！ ]]> text/html 2022-08-03T00:00:00+09:00 土地探し・家づくり・お金ない問題・不動産売却をズバッと解決 ! 磐田・袋井・掛川のガンバル不動産 https://www.gambal.jp/blog/?mode=detail&article=600 ■土地の見極めは建築のプロに依頼する 価格や条件が希望通りでも、その土地に建てたい家が建つとは限りません。建築基準法による規制をはじめ、道路、風向き・日当たり、隣地との境界線や高低差、上下水道などもぬかりなくチェックが必要です。地盤の強さ・種類も事前に確認しておかないと、想定外の費用がかかってしまい、予算が大幅に超過してしまうこともざらにあります。「いいな」と思う候補地が見つかったら、検討している住宅会社さんにその土地を見てもらいましょう。目に見えない斜線制限や目に見えるけど費用がわからない造成工事などを事前に調べてくれるはずです。しらんけど・・・追加的な工事費を盛り込んだ資金計画まで提案してくれるはずです。 ■土地を見学する時のポイント 1.　土地の外から土地を眺めるのではなく、敷地の中に立って生活目線で見る。外から見るのと中から見るのとでは広さの感じ方も見え方も違う。2.　物件の周辺を歩き、エリアの雰囲気や利便性を生活目線で確認する。3.　日中だけでなく、朝や夜の様子も確認する（治安、騒音など）。 ]]> text/html 2022-07-28T00:00:00+09:00 土地探し・家づくり・お金ない問題・不動産売却をズバッと解決 ! 磐田・袋井・掛川のガンバル不動産 https://www.gambal.jp/blog/?mode=detail&article=599 今日も雨です。　高校野球　今日もできないのでしょうか？さて、ガンバル不動産です。今日はこんな話題をシェアします。 ■住宅会社選びと土地探しは、どちらが先か？ 土地を購入しておうちを新築する人は「まず土地探しからはじめる」と思います。土地が無ければおうちが建てられないので当たり前です。でも、これだち失敗につながる可能性が高いのです。 ■失敗するその理由 その理由は、「住宅ローン」の存在です。住宅ローンは住宅を建てることに対しての融資なので、土地だけ単体で買っても借入することはできません。住宅ローンで土地・建物を購入する場合には、融資の本申し込みをする時までに住宅会社との「請負契約書」が必要になります。つまり、土地を契約する時点で住宅会社を決めておかないと、「土地決済までにあまりにも時間が無い」と焦ることになります。土地を契約して引き渡しまでおおよそ30日から60日以内です。その期間内で住宅会社を一から選び、間取りを決めて、設備を決めて、見積もりとにらめっこして、資金計画をして、請負契約をむすぶのです。時間の都合がつく自営業の人ならいいのでしょうが、会社勤めの人は毎週の休みごとに打ち合わせをすることになって、家づくりを楽しむどころではありません。不完全な打ち合わせのまま契約をして、せっかくのおうちが不満足なまま建ってしまうとしたら一生後悔しませんか？ ■住宅会社を先に決めるメリット 住宅会社を先に決めておいて、その住宅会社に土地探しも依頼した方が効率的に情報収集できるのです。理由は…●物件収集量がはんぱない←見つかるまで探しまくる●物件ごとのクセを建築的に見抜ける←注文住宅の設計力●お客ごとの予算コントロールができる←全体を把握しているということで、自分たちだけで探すよりもたくさんの情報を検討できるのです。 ■まとめ 土地を先に探してしまうと、土地に予算を掛けすぎて建築予算が確保できず、つまらない家しか建たないとか、住宅会社の選択の幅が狭まってしまいます。土地を探す前に住宅会社を決めておきましょう、という話でした。あなたの土地探し、あなたが決めた住宅会社経由で、磐田のガンバル不動産がいっしょに探します。 ]]> text/html 2022-07-17T00:00:00+09:00 土地探し・家づくり・お金ない問題・不動産売却をズバッと解決 ! 磐田・袋井・掛川のガンバル不動産 https://www.gambal.jp/blog/?mode=detail&article=598 ■やみくもに土地を探す前に条件と優先順位を明確にする 土地探し。希望エリアと予算だけでやみくもに探しがちですが、これでは希望の土地に出会うのはとても難しい。何の脈絡もなく見すぎた結果⇒条件がそろっている土地は高い⇒結果、目が肥えてしまう⇒結果、土地予算が増えるしかない⇒結果、求める条件が爆上がりという結果になって、土地探しの旅人になってしまいます。土地の条件や土地選びの優先順位が漠然としていると、傍から見てとてもぴったりな土地があったとしても本人はピンと来ないし、土地の女神さまはスルッと通り抜けます。それを防ぐために、希望する条件や優先順位を明確にしておくことが大切です。●土地のエリア●広さ●学区●予算上限●駅・ICまでの距離●自然環境●空が広い●海に近い　　　　　　とかです。 情報入手の段階で「これ！」と思う候補を3つくらいまで絞り込んでから見にいきましょう。 ■まとめ 100％満足の土地は無いと腹をくくって、「希望の70％満たしていれば買い！」くらいの気持ちで見にいきましょう。残りの30％は住宅会社の設計力でカバーできます。磐田で探すあなたの土地探し、ガンバル不動産がお手伝いします。 ]]> text/html 2022-06-28T00:00:00+09:00 土地探し・家づくり・お金ない問題・不動産売却をズバッと解決 ! 磐田・袋井・掛川のガンバル不動産 https://www.gambal.jp/blog/?mode=detail&article=595 梅雨が明けて夏本番です。ボチボチ倉庫からビニールプールを出しておきましょう！いまさらですけど土地探しのポイントについてシェアします。 ■土地探しのポイント おうちを建てる場合に既に土地を持っている場合を除いては、必ず建物を建てる土地探しから始めなければなりません。そして、この土地探しは簡単な事ではありません。土地探しには法的な知識も必要となりますし、気力と体力を使いながら根気よく行動することが必要となります。しかし、根気よく探したところで、買える土地が必ず見つかる確証もなく、そこにはタイミングや運によっても左右されることもあります。ですが、知識としていくつかの選択ポイントを知っておいて適切な行動ができれば、素敵な土地に巡り合えるかもしれません。 ■土地探しの前にやっておくこと まず、土地探しをする前に整理しておくべきことを紹介します。 まず土地を探すことになった場合には、土地の情報をat-homeやSUUMOなどでたくさん集めようとするかと思います。実際に土地探しを始めてみると分かりますが、情報量は非常に膨大です。いきなり膨大にある土地情報のなかから土地探しから始めるよりも、先にやっておかなくてはならない「重要なこと」があります。この重要なことをやらずに土地探しをしていく人多いのですが、たいてい時間ばかりかけてもいい土地が買えません。それは何かと言えば、軸を持っていないからです。土地探しの３つの軸1.　お金2.　エリア3.　広さこの３つの軸を事前に決めておくことが必要だと思います。土地にかけられるお金を決めておかないと、家を建てるのが目的のはずだから、土地だけ買っても意味がないですよね。テント暮らししますか？ 予算の範囲でいい土地があるけど、希望と違うエリアだった。自分はＯＫ家内はＮＧ。別の土地は、家内がＯＫ自分ＮＧ・・。こんなことを繰り返していると買える土地がなくなります。予算とエリアがばっちり希望に合う土地が見つかったけど、土地の広さが少し希望よりちょっと小さい。いまさら何を言っているのか、意味が解りせん。振り出しに戻る気配がします。極端な話かも知れませんが、土地探しの現場ではよくある話です。 ■何を優先するか？ お金　　エリア　　広さ　 この３つのうちのどれか軸＝優先順位を決めておきましょう。 知識と相場観は少しずつ身については行きますが、希望の優先順位というものは初めから決めておかないと曖昧になってしまうものです。また、土地探しには相当なエネルギーを使いますし、時間も半年から1年間くらいかかるということもザラにあります。タイミング次第ですが、1年以上探し続けてしまうと言うことにもなりかねません。   それだけ、自分の希望に合った土地を探すというのは難しい事です。また、優先順位を決めておけばある程度の妥協点も考えることができますので、絶対にこの条件でなくてはいけない、という土地を探さなくてすみます。 人は物事を判断するときには、自分自身の価値観で決めることがほとんどですが、土地探しの場合はついつい自分の価値観を見落としてしまいがちです。それをブレさせてしまわないためにも、優先順位を明確に決めておくことは重要です。 ■まとめ どれだけいい土地が巡って来たとしても、準備をしていない人にとっては全く意味をなさないことです。もしも、素晴らしい価値のある土地を目の前にしたとしても、その土地がなぜ価値があるのかということが分からなければ、素通りをしてしまうでしょう。ですが、きちんと準備をしていればそのような運に巡り会ったとき、チャンスを逃さなくて済みます。もちろん、必ず希望の物件に巡り会うことができると言う訳ではありませんが、いつでもチャンスが巡ってきてもいいように、しっかりと準備をして根気よく物件めぐりを重ねれば自身に最適な土地を見つけることができることもあるでしょう。ガンバル不動産は皆さんの土地探しを応援しています。 ]]> text/html 2022-05-27T00:00:00+09:00 土地探し・家づくり・お金ない問題・不動産売却をズバッと解決 ! 磐田・袋井・掛川のガンバル不動産 https://www.gambal.jp/blog/?mode=detail&article=593 朝、通学や通勤時間帯に大雨でしたね。今日もお疲れ様です。昨日、ご縁があって媒介を結ばさせていただいた物件の「境界杭」の確認をしてきました。 ■無いと困る　 新しい造成地なら例外ですが、ちょっと古い造成地は全部見えるトコに境界標が設置されている方が珍しいのです。測量図がない土地なら測量をやれば済むのですが、測量図だけはあっても実際はまったく見つからない土地があって、そういう場合はとても困ります。測量図をもとに、この辺りではないかとスコップとつるはしでガツガツほじくりまわすことになります。 ご覧のように、測量当時にはなかった砕石が20センチほど敷設されてあって、お隣の方に事情を説明して掘らせていただきました。この境界標は、砕石層が薄くて助かりましたが、造成する前が田んぼの場合がありました。区画整理があって、土を１Ｍほど盛土したようです。盛土する前に境界標が設置してあり、そこに1Ｍも土を盛ったのです。境界標は1Ｍ下に埋まっているので、見つけるまで人力で掘って探すことになります。真夏の時期にこれをやると死にます・・・土地を買われた人が盛土をする前提で、境界杭を少し上にあげてせっちしてもらうように、ガンバル不動産手配の土地家屋調査士さんにはアドバイスしています。 ■境界標が無いときどうするか？ 測量図が登記されいてるけど、現地で境界標が無いとか見失ってしまっている売土地はどうするか？買付申込をいただいた後に、売主さん負担で土地家屋調査士さんにお願いして、境界標を復元してもらうか、境界標を設置してもらうなどします。 費用は3～5万円掛かりますが、売却するときの諸経費だと思って売主さんにやってもらいます。不動産業者としては、契約条項に買主さんに対して「境界の明示義務」がありますから当然です。 ■まとめ お金を出して買った土地がどこからどこまであるのかわからない土地を仲介するのは不動産業差にとっても、一般のお客様にとっても危険です。ということで、境界標がなさそうな土地の場合は不動産会社にご相談くださいね。どう対処されるか、きちんと答えてくれるはずです。 ]]> text/html 2022-05-15T00:00:00+09:00 土地探し・家づくり・お金ない問題・不動産売却をズバッと解決 ! 磐田・袋井・掛川のガンバル不動産 https://www.gambal.jp/blog/?mode=detail&article=591 ■土地から探しておうちを建てる！ 土地から探しておうちを建てることを検討している方で、どんな費用がかかるのかがわからなくてお困りの方はいらっしゃいませんか？ そこで今回は、マイホームを新築する際の費用項目についてシェアします。 ■費用項目について 土地から探しておうちを建てるときに発生する項目は 「土地取得費」●土地費●土地の諸経費「建物建築費」●建物本体工事費●建物付帯工事費●建物の諸費用この5つに分かれます。 それぞれの項目について、さらに詳しく確認していきます。 ■土地取得費について ●土地費　←土地には消費税はかかりません ■土地の諸経費について ●所有権移転登記費用←土地の課税評価額・司法書士によって異なる●（抵当権設定登記費用）←金融機関によって異なる●（水道引込工事費用）←すでに引き込まれていることもある●（下水道受益者分担金）←市町村により異なる●（農地転用費用）←土地により不要な場合がある●収入印紙　千円～1万円程度●仲介手数料←土地価格の3％＋6万円 ■建物建築費について 本体工事の費用項目のうち主なものは、●仮設工事●基礎工事費●木工事費●内外装工事費●電気、水道工事費●住宅設工事費 の６つです。   仮設工事費は、工事の際に必要になる鋼管足場や仮設の水道・トイレを設置する費用です。 基礎工事費は、住宅の基礎部分の工事にかかる費用です。  木工事費は住宅を建てる際に使う木材の加工や建物の骨組みを作るための費用です。これは全体のおよそ3〜4割を占めるため、重要な項目と言えるでしょう。  内外装工事費は、外壁や室内の床や壁、天井の仕上げにかかる費用です。 電気、水道工事費は水道管や電話線の配管のための費用です。 住宅機器設備工事費は、風呂やトイレやキッチンの設備を整えるための費用です。 この他にも多くの項目がありますが、住宅に関係する工事の多くは本体工事に含まれると考えると良いでしょう。 ■付帯工事について 付帯工事の費用項目のうち主なものは●解体工事←古い建物がある場合●地盤盤改良工事費←地盤調査の結果次第●外構工事費←際限ありません●インテリア費●家具家電費 の４つです。 もともと住んでいた住宅から建て替えで新築を建てる場合に必要なのが、解体工事費です。建材にアスベストが混ざっていると工事費用は高額になりますよ。地盤が弱い場合に地盤を強化する際の費用が、地盤改良工事費です。費用は地盤の状況によって異なりますが。安い場合でも数十万円程度、高い場合には100万円を超える場合があります。  外構工事費は、庭やガレージ、フェンスを作る費用のことです。外構工事費については、工事内容によって大きく変わります。 インテリアは照明器具やカーテンを取り付ける費用です。家具家電費は、ソファやベッドなどや、エアコンなどを設置する際にかかる費用のことです。 ■建物の諸費用について さまざまな税金や手数料、その他工事を伴わないものが諸費用に含まれます。  主な項目は●印紙●不動産取得税●住宅ローン保証料●建物登記費用●生命保険料●火災保険料●引っ越し費用 の7つです。  印紙税は契約書に貼付する形で納税する税金のことです。だいたい1万円です。不動産取得税は不動産を購入する際に納める必要がある税金です。  住宅ローン保証料は、住宅ローンを組むための費用ですが、金融機関によって金額が異なるため気をつけましょう。 ちなみに労働金庫さんの場合は不要です。 登記料は、不動産の所有権移転登記や抵当権設定登記など、 登記をする際に国に納める必要がある税金のことです。 これに司法書士の手数料がプラスされます。 ■まとめ ここまで土地を買っておうちを建てる際の費用項目について確認しましたが、 費用がかかる項目は買われた土地や建てた建物、建てた時期などによって異なるので、都度ご確認ください。 ]]> text/html 2022-05-11T00:00:00+09:00 土地探し・家づくり・お金ない問題・不動産売却をズバッと解決 ! 磐田・袋井・掛川のガンバル不動産 https://www.gambal.jp/blog/?mode=detail&article=590 およそ不動産の売買で「手付金」を買主さんが売主さんに支払う売買契約は至極当たり前です、でも、世の中には「手付金」がない不動産売買もあります。売主さんは心配にならないのでしょうか？今回は、そこら辺の話をシェアします。 ■ふつうの不動産売買契約 普通の取引は、売買契約から引き渡しまではだいたいこんな流れで進みます　　↓↓ 売買契約を締結　⇒　手付金差し入れ　⇒　住宅ローン申し込み　⇒　融資承認　⇒　金銭消費貸借契約　⇒　残金決済・所有権移転登記 契約してから決済まで１～２か月ほど時間がかかる取引になることがほとんどです。 ■一括決済 一般的な取引ではないのですが、当社ではたまにやる場合もあります。 それが、「一括決済」です。普通の売買の場合は、売買契約と登記（決済）は別日になりますが、一括決済は、文字通り売買契約の締結～所有権移転登記まで１回・1日で行います。 契約～決済を１回で行いますので契約書の中身もちょっとシンプルになり●手付金●手付解除●危険負担（引渡し前の滅失・毀損）の条項が該当しなくなります。（というか必要なくなる）どんな時に一括決済をしているかというと ・買主さんが代金全額が自己資金で用意できる・抵当権・根抵当権などが設定されていない更地である・すぐにお引渡しができる状態である以上が揃っていれば一括決済が可能です。 実務的には、契約締結の場所に司法書士の先生に来ていただいて、流れでそのまま移転登記まで行います。 まあ、買主が不動産業者の場合やお金を持っている会社さんは一括決済することがあると思います。売主さんは「買主さんが支払えるだけの現金を持っているか心配にならないのか？」ということですが、正直言うと持っていても持っていなくてもどっちでもいいのです。なぜ？持っていれば決済できるのでＯＫです。仮に持っていなければ決済できないので契約は流れますが、「違約金」が発生する条項が生きているはずなので仮に契約決済ができなくても「違約金」が手に入ります。売主さんとしては、「違約金」を手にしてから次の買主さんをみつければいいだけなのですね。 ■まとめ ガンバル不動産も不動産を買取させていただく際に一括決済する場合があります。（お安ければ）お手持ちの不要な不動産を手短に換金したい人はご相談くださいね。 ]]> text/html 2022-05-06T00:00:00+09:00 土地探し・家づくり・お金ない問題・不動産売却をズバッと解決 ! 磐田・袋井・掛川のガンバル不動産 https://www.gambal.jp/blog/?mode=detail&article=589 水害ハザードマップとは？ ■3つの水害ハザードマップ 水防法に基づく水害ハザードマップとは、 水防法第15条第3項の規定に基づいて市町村が提供する●「洪水ハザードマップ」●「雨水出水（内水）ハザードマップ」●「高潮ハザードマップ」の3つの水害ハザードマップを指します。 すべての不動産業者は、売買物件の水害リスク情報を重要事項として説明義務があります。沖縄では梅雨にはいりましたが、本州も来月から突入します。雨は適量なら自然の恵みとして、過剰なら水害になってしまうもの。今回は磐田市に関係する「洪水ハザードマップ」についてシェアしておきます。 ■水害ハザードマップとは？ 水害ハザードマップとは、 河川の氾濫や堤防決壊といった水害時の被害を最小限にくい止めることを目的として、浸水が予想される区域や避難場所、避難経路などの各種情報を誰が見ても分かりやすいように地図上に現したものです。 ハザードマップは住民を怖がらせるものではなく、自分が住んでいるところとやその周辺が災害時に避難できるよう、その内容を事前に確認しておくためのツールです。では、水防法に基づく3つの水害ハザードマップのひとつ、「洪水ハザードマップ」に記載されている内容について書いていきます。 ■洪水ハザードマップ 洪水ハザードマップは、大雨などが原因で河川が氾濫したり堤防が決壊してしまった場合、浸水する恐れのある範囲や浸水の深さを知ることができます。 大雨（雨量）の想定ですが、2015年7月以降、降雨規模を「1,000年に1度程度」を想定した「想定最大規模降雨」を基準としたマップに見直しが進んでいます。こちらは磐田市役所のHPからダウンロードできる太田川水系の水害ハザードマップです。　※R150、新幹線、在来線、旧R1を加えています太田川水系の場合、24時間降雨量「629.5ミリ」を「最大規模降雨」と推定しています。　（※1974年七夕豪雨のときは24時間降雨量508ミリ）図面をみると白色、黄色、オレンジ色、薄いピンク色が色付けされていますね。ガンバル不動産のある磐田市福田エリアや太田川の東側の浅羽エリアはほぼ1～3Mの想定です。3Mというと、1階の天井までつかっちゃいます。蛭池のJT付近は田んぼがひろがっているので3～5Ｍ、在来線より北側はほぼ水害は無いという予想です。詳しく見ると、今之浦から旧見付（中遠総合庁舎付近）は、ほんのり色付けされているのがわかります。これは、江戸時代まで大池がここまで広がっていた名残なんですね。皆さんが住んでいる地域の洪水ハザードマップを市役所のＨＰで確認し、もし浸水の可能性がある地域になっている場合は、災害時の避難場所や避難経路などをしっかりと把握し、家族全員で共有しておくようにしましょう。 ■まとめ これから土地を探しておうちを建てる人が土地を選ぶときには、水害ハザードがとても気になると思います。水害がない土地を選ぶお気持ちはわかるのですが残念ながら、水害ハザードが出ていないエリアの土地は●価格が高い●物件がない●ほとんど調整区域ため、欲しくてもなかなか手が出ないのも事実です。ということは水害ハザードが出ているエリアを選ぶ選択が現実的なのです。1000年に一度のリスクを避けるのも人生、リスクを承知でさくっと家を建てるのも人生。どちらも正解だとは思いますが、水害ハザードが出ているエリアで土地探しをする場合は、水害リスクと考え方をわかっている不動産会社に相談してみてくださいね。 ]]> text/html 2022-04-12T00:00:00+09:00 土地探し・家づくり・お金ない問題・不動産売却をズバッと解決 ! 磐田・袋井・掛川のガンバル不動産 https://www.gambal.jp/blog/?mode=detail&article=588 令和4年度　地価公示が発表されています。全国的は上昇しているようですが、静岡県の磐田市、とりわけ福田はどうでしょうか？こちらのコラムをご紹介いたします。 『不動産売却専門サイト　ガンバル不動産』 ]]> text/html 2022-04-08T00:00:00+09:00 土地探し・家づくり・お金ない問題・不動産売却をズバッと解決 ! 磐田・袋井・掛川のガンバル不動産 https://www.gambal.jp/blog/?mode=detail&article=586 とてもご無沙汰している感じです、ゼロはじブログ壁の向こうから顔を半分だけ顔を出しながら何もなかった振りをして、再開します。最近多い困った土地探しのご相談があります。それも住宅営業マンさんからなんですよ。今回はそんなお話をシェアします。 ■困った相談 「予算が決まっていないが土地の情報が欲しい」「エリアは決まっているが、予算は決まっていないのに無理！」とつっかせばいいのですが、せっかくお付き合いが始まるかと思うと断るにもいかず、何とかご依頼のあったエリアで物件を探してきます。予想はついています、ぜったいに住宅営業マンさんの向こう側にいるお客様がこの物件を気に入らないことぐらい。予算が決まっていないという理由は●まだ本気じゃない●お金の話を営業マンさんとしていない●住宅営業マンさんとお金の話ができるぐらいの関係性をもっていない●住宅営業マンさんがうるさくいってくるので、すぐ決めるつもりもないのに言ってみただけ●実はとてつもなくお金持ちだったまぁまぁこんなとこです。 ■そんなときの対応策 エリアはだいたい決まっているけど予算がきまっていない、そんな時の土地探しはどうするかというと●希望するエリア内でよさげな土地を探す●希望するエリア外でも同じように探す探すツールはポータルサイトの「アットホーム業者版」と不動産流通システム「レインズ」で探します。土地の形と道路幅の情報を見て、よさげな順から3物件程度リストアップして、物件資料を作ります。ざっくりというとこんなかんじです。「決まりっこない、自分が住宅営業マンさんに代わって商談したいよ」と思いながらも、ご依頼にお応えする作業はします。 ■まとめ みなさんはこんな風な「予算は決まっていないけど土地情報がほしい」とかのリクエストはなさらないでくださいね。行先もわからず、旅に出るようなものなので、いたずらに時間だけが過ぎて行ってしまいます。お互い時間のムダ、ですね。土地探しの順番は1.全体の予算を決める2.家の予算を決める3.残った予算で土地を決めるこの順番ですよ。お間違いのないようにお願いいたします。土地の予算が決まったら、ガンバル不動産までご連絡くださいね。 ]]> text/html 2022-03-21T00:00:00+09:00 土地探し・家づくり・お金ない問題・不動産売却をズバッと解決 ! 磐田・袋井・掛川のガンバル不動産 https://www.gambal.jp/blog/?mode=detail&article=585 土地探しの話。 ■磐田の現状 先週末、お客様と一緒に土地を見てきました。 場所は旧国1から以北の磐田市内の高台エリア。 もともと、売り土地情報が少ない磐田市なので、このエリアの物件は極めて少ない印象です。 少ない物件にたくさんの人が土地探しをしているので、ライバルも多いというのが現状です。 売出価格や場所、地形などがまともな物件は、売り出して数日で買付が入ります。それくらいのスピード感なので、いい土地だなと思ったら即買付を入れるくらいでないと買えません。 ただ、即判断できる準備をしていれば別ですが、準備もなくただ焦って土地を買っても、あまり良いことありません。 ■焦らないこと その理由ですが、準備もなく焦るあまり●土地にお金をかけすぎて、家の予算がなくなった●総予算オーバーを解消するために、住宅ローンの借り入れを増やしたのとてもバランスの悪い家づくりになってしまいます。 「お金はある、土地も家も一番いいものにしたい」という人は別ですが、ひたすら大きい土地に新築の小さな家がポツンと建っている姿はバランス悪いですよね。全体予算のうち、土地と家にどの程度予算を振り向けるかを前もって考えておきましょう。土地を優先するなら家の予算は少なくなるし、土地は希望する家が建てられればどこでもいいなら家に予算を振り向けることになります。 ■全部でいくら？ 全体の予算を決めて、土地と家の予算割合も決めました。あとは実際に土地を探していくとします。土地探しをしていくと、すんなり家が建てられそうもない割安な物件もでてきます。その場合、その土地に家を建てるとしたら全部でいくらになるのかを把握しておくことが必要です。 「土地の金額500万円。うわ！！やす～っ」と飛びつきました。ただし●水道が敷地に入っていない●土地がデコボコ●雑草が背丈まである●今は浄化槽が必要だけど、5年後に下水道が通る計画がある●道路と土地の間に水路があって、しかも1Mの段差がある そんな土地の状況だったとします。この土地を家が建つようにするために ●水道引込み工事　40万円●整地工事　30万円●草刈りと処分費　30万円●浄化槽　50万円　補助金無し●水路に橋を架ける　100万円●敷地の高低差調整　100万円 合計で350万円が必要になります。結果的に500万円の土地が850万円になりました。このような事例はけっこうあります。ぱっと見、安いけど、出来上がりは高くなる土地。350万円の経費をかけても相場的に割安なら買いでしょうし、その土地に住みたければ買うしかありません。それ以外の物件があればそちらを選ぶことも考えられます。どっちにしても判断をすぐして、買うか買わないかを決める必要があります。グズグズしている時間はありません。 ■まとめ 土地探しは土地を自分一人で探すのではなく、建築のこととそれに付随する経費がわかる住宅会社さんと一緒に土地を見るのが一番確実なのです。 土地だけの金額だけじゃなく、トータルの価格を知る。そして、トータル価格をもとに比較して、サクッと決めることが大事になります。 今回はガンバル不動産がオススメする土地探しの方法をシェアしました。良かったら参考にして下さい。 土地探しで困ってる方は、ガンバル不動産までご相談くださいね。 　ガンバル不動産のメール相談窓口はこちらから！「住まいには人生を変える力がある！」　磐田市のガンバル不動産でした。 ]]> text/html 2022-03-09T00:00:00+09:00 土地探し・家づくり・お金ない問題・不動産売却をズバッと解決 ! 磐田・袋井・掛川のガンバル不動産 https://www.gambal.jp/blog/?mode=detail&article=584 自宅の芝生、今年の夏に向けて2月からゴソゴソ動いています。この時期の作業は●冬の枯芝を10ミリぐらいまで刈り込む●残った枯芝を取り除く●地面に穴をあけて地中に空気を取り込む●根っこに液体肥料を与える　毎週●地面のデコボコに砂をまいて均す●ローラーで平らにする●有機肥料をまくこんなことを３月までに終わらせておきます。さて。ガンバル不動産です。　今回は、「延滞履歴があるけど住宅ローンを借りられるかどうか」の話をシェアします。 ■そもそもの話 「昔のことですけど携帯を止められたことがあります・・・」「恥ずかしながら、数年前にギャンブルにはまって、債務整理したことがあります・・・」「こんな状況ですが、住宅ローン借りられますか？」銀行さんはあなたがどんないい会社にお勤めで、どんないい性格をなさっていても、どんなかわいいお子様がいたとしても、それは無視します。銀行さんが信用できるのはあなたの「金融上の信用」だけです。家族のために早くおうちを建てたい、そのお気持ちはわかるのですが、自分の金融上の信用が清廉潔白であると自信を持っている人以外は、確認しておいたほうがいいことがあります。それは・・・・・・「個人信用情報」の確認です。自分の「金融上の信用情報」があやふやなまま、住宅会社の営業マンさんに「事前審査やっておきましょう？」という口車にのって、安易に「事前審査」をやってはいけません。運よく「通過」すればいいのですが、事前審査で「否決」されたら、否決されたこと自体が信用情報に記載されてしまいます。否決された銀行以外にもう一度事前審査をやってもいいのですが、違う銀行さんの窓口担当は「あっ、この人違う銀行で否決されてるやん、やばいかも、うちもやめとこ（謎の関西弁）」と思います。 ■個人信用情報を取る <延滞したことがある人は自分の今の状況をしっかりと確認することです。ほとんどの方が自分の今の状況を確認せず、闇雲に事前審査に出して、結果全て落ちます。一度落ちてしまった金融機関は再度審査に出せないことがほとんどです。奥様にも言えないくらいの直視しづらい過去かもしれませんが、現在の自分の状況を把握しないことには今後の方向性が決まりません。 ざっくりとした流れをお話しします。 STEP1　　今の信用情報を確認する 個人の信用情報は３つの情報機関に集約されます。銀行さんは個人信用情報機関3つすべてに照会して、自己破産・延滞などの記載があるかどうか確認します。 株式会社シー・アイ・シー（CIC） 日本信用情報機構（JICC） 全国銀行個人信用情報センター（KSC） この３つの信用情報機関にどうやって照会するか？カンタンです、自分ですべてできます。というか、本人でないと相手にしてくれません。大事な個人情報ですから当然ですね。この３つすべてで確認がとれるまで、絶対に事前審査をかけないでください。STEP2　　どのように進めるか決める 情報機関から書類が戻ってきました。やばい記載があるかないか、記載内容をもとに今後どのように行動していくかを判断します。何もなかったら、自信をもって事前審査をかけてみましょう。問題がなかった人は気持ちよくおうちづくりをはじめましょう♪ CICの場合です。  入金状況の記号  意味 ＄ 請求日に口座に入金があった P 請求日に口座に一部のみ入金があった A 請求日に口座に入金がなかった R 請求日に契約者以外から入金があった B 契約者の事情とは無関係で入金がなかった C 入金なしで原因も不明 ー 請求も入金もなし（カードの利用がなかった） 空欄 カード会社からの情報の更新がなし 入金状況の記号はぜんぶで7つあって、＄、P、A、ー、の4つが特に関係します。「ちょっとぐらい遅れても別に平気だろー」と思っていると痛い目にあいます。PやAの記号はカード会社の請求日から1日遅れただけでもCICに登録されてしまいます。信用情報機関から届いたお手紙に　ＰとかＡとか勢いよく載っていたら新規の住宅ローンはかなり厳しいと思ってください。大金をあなたに貸す銀行さんは、「この人にうちのお金を30数年間も貸して本当に大丈夫だろうか？」と考えます。その根拠になるのはあなたのこれまでの信用情報が頼りです。STEP3　やばい履歴があったときやばい履歴が記載されていたら取るべき方法は２つです。方法１　やばい履歴が消えるのを待つしか方法　　ほとぼりを待つ、ということですね。直近で、何年の何月に「＄」以外の記号があったのか、情報書面を見ればわかります。その月から最低でも「５年間」は住宅ローンは組めません。自己破産なされた人は破産宣告を受けて、かつ官報に載ってから「10年間」は無理です。方法２　他の人で住宅ローンを借りる自分以外の家族で収入がある人がいて、かつ、年収も必要額あって、信用情報が身ぎれいな時は、その人で住宅ローンを借りるという方法もあります。数年も待たずに「最初からそうしとけよ」、という話かもしれませんけど。 STEP４　　ほとぼりが冷めたとき やってしまってから５年が過ぎました。念のため、数年ぶりに信用情報機関に照会します。何もなければ晴れて住宅ローンが組めそうです。金融機関を慎重に選んで事前審査を出してみます。●銀行系の場合は、事前審査が承認になればそのまま本審査も通る可能性が高い●フラット35の事前審査結果が「留保」の場合は本審査で落ちる可能性がある手順はこの4つです。 ■まとめ やばい過去がありそうな人は、ひとまずは全体の流れを把握して、信用情報を照会することからはじめましょう。この手順通りに進めていけば、過去の延滞が理由で住宅ローンの審査に落ちることはありません。（延滞以外の理由で落ちることはもちろんあります）やり方とか不安な人は、困る前にガンバル不動産にご相談ください。 ]]> text/html 2022-02-27T00:00:00+09:00 土地探し・家づくり・お金ない問題・不動産売却をズバッと解決 ! 磐田・袋井・掛川のガンバル不動産 https://www.gambal.jp/blog/?mode=detail&article=582 家を建てたいけれど土地はどう探せばよい？ 家を建てるためには土地が必要です。しかし、どこにどんな土地があって、自分には土地が何坪くらい必要なのか？土地の値段はいくらなのか、それが買えるのか？このようなことを未経験者がひとりで探して決めるのは難しいことです。そこで、今回は気になる土地の探し方をシェアします。 ■土地の探し方 方法１：『自分で探す』ガンバル不動産が住宅営業マン時代に「自分で土地を探してきた」というお客様もけっこういらっしゃいました。いまはスマホで不動産ポータルサイトの閲覧がいつでもどこでもできるので、土地探しの方法には困りません。自分のペースで土地探しができるので住宅会社さんからのちゃちゃが入らない分、じっくり取り組めそうです。 しかし、全体の資金計画を立てててもいないのに、土地だけを探すのは少々危険です。土地を買うことが目的ではありませんよね？幸せな未来のために家を建てたい、そのための土地を探すのでしょうが、土地のために土地を探す、わけのわからないことに陥りがちです。いい土地だと思ってあわてて契約したのはいいけれど、肝心の家の予算がすっからかんになってしまって・・・、というケースもありました。方法２：『住宅会社に探してもらう』 気に入った住宅会社さんがあれば、その会社さんの担当者に土地を探してきてもらうこともアリアリです。あなたがどれくらいの予算が組めて、建物の概算予算もわかって、土地の上限予算もわかっているので固い土地探しになります。と言っても、毎日のように住宅会社の担当者さんから土地探しの依頼電話をいただいています。なぜ？というのは、住宅会社の担当者は家づくりのご提案のプロですが、不動産屋のプロではありません。持っている不動産の知識や知っている不動産物件は不動産屋にかなうわけがありません。方法３：『不動産屋に探してもらう』最後に、不動産屋さんへ相談する方法があります。不動産屋では土地の取引を専門にしている宅地取引士と呼ばれる専門家がいます。当然、土地の売買だけではなく●どこの土地が空いているか？●どのエリアが人気なのか？●そのエリアの相場はどれくらいか？●そのエリアの地形的な特徴はなにか？●そのエリアのハザードはどうなっているのか？●自分の予算でそのエリアが買えそうかどうか？●予算に合いそうなエリアはどこか？●予算に合いそうな信頼できる住宅会社はどこか？●来月ここにこんな物件がでるかもよ　・・・などなど、いっぱい情報を持っています。成功報酬ですが仲介手数料3％程度発生しますが、自分が満足のいく土地を探してもらいやすい傾向にあります。 もっともユーザーフレンドリーではない、昔気質の不動産屋さんもいらっしゃるのは確かです。ひとつの見極め方法として、せめて自社HPないしGoogleマイビジネスを持っているかどうか、で判断しましょう。 ■まとめ 以上、３つの方法を紹介しました。     今回は「ガンバル不動産がオススメする土地探しの方法」をシェアしました。良かったら参考にして下さい。 土地探しで困ってる方は、ガンバル不動産までご相談ください。 　ガンバル不動産のメール相談窓口はこちらから！「住まいには人生を変える力がある！」　磐田市のガンバル不動産でした。 ]]> text/html 2022-02-15T00:00:00+09:00 土地探し・家づくり・お金ない問題・不動産売却をズバッと解決 ! 磐田・袋井・掛川のガンバル不動産 https://www.gambal.jp/blog/?mode=detail&article=580 地主様向けの情報を　ガンバル不動産の別サイトでUPしておきました。「相続土地国家帰属制度」https://www.iwata-baikyaku.jp/チラ見しておいてください。 ]]> text/html 2022-02-02T00:00:00+09:00 土地探し・家づくり・お金ない問題・不動産売却をズバッと解決 ! 磐田・袋井・掛川のガンバル不動産 https://www.gambal.jp/blog/?mode=detail&article=577 今年も残すところ、あと336日ですね。昨今、どこか遠くに出かけようとする気が失せてしまい、感情を高ぶらせることがない日常生活が続きます、コ■ナのせいで。あまりに単調な日常のため、あっという間に1月がおわり、すでに2月です。どうなってしまうのでしょうか？、と嘆いたところでどうしようもありません。これが「日常」なのでしょう。さて、ガンバル不動産です。今回は「ガンバル不動産がオススメする土地探しの方法」です。 むやみに土地を探しても、なかなか決まらないんです。比較的早めに買える土地探しの方法をシェアします。 ■オススメの土地探し法 「よし、土地を買うぞ！」実際は土地を買ったことがないのでいろいろな不安があります。 ●住宅ローンが借りれるのか？●買った土地にどんな家が建つのか？●予算内で好きな家が建てれるのか？●どんな諸経費がかかるのだろう？●買った土地の隣の人、どんな人だろう？など、不安になるものなのです。 しかし、こんな不安があると「決断のスピード」が鈍ります。悩んでる間にライバルにさくっと土地を買われてしまう、これが土地探しの難しい部分。 ライバルに負けた後の土地探しは、土地探しをいっそう難しくさせます。というのは、逃した土地が「基準」となってしまうので、ちっとやそっとの土地では我慢できなくなるからです。 なので、全ての不安を払拭できないですが、できる限りの不安を取り除いてから即決断できるように準備をしておきましょう。 ■先に間取りを考えておく 個人的にオススメなのが、土地から入らないで、間取りを考えておきます。「は？何言ってんの？土地が無いのに、間取りって作成できるの？」という疑問があると思いますが、全然可能ですのであしからず。まずは、希望の間取りをざっくり作成してみます。「ゾーンニング」でも大丈夫。というのは、希望する間取りがどれだけの土地の広さがあれば建つのかをつかみたいからです。 たとえば●2階建て●玄関横に手洗い洗面とシューズクローク●3M×6Mのインナーガレージ●20帖のLDK●キッチンは対面●洋室3部屋●2階にもトイレこれくらい決めてあれば何坪ぐらいのボリュームの建物になって、どれくらいの土地が必要なのかあたりがつきます、プロならば。ご自分ではつくれない人がほとんどのはずなので、ここは全体の資金計画同様にお目当ての住宅会社に手伝ってもらいます。 ■買える土地予算を決めておく 次のステップは全体の予算です。 さきほどの建物がどれくらいの金額になりそうか、ざっくりでいいので住宅会社に聞いてみます。住宅会社さんは、建物の受注欲しさに安めにいうと思うので、言ってきた価格から200万円ぐらい上乗せしておきます。 これに諸経費を600万円ぐらい足すと、土地以外の建物＋諸経費がわかります。「自己資金＋住宅ローン＝全体の予算」「全体の予算＝土地＋建物＋諸経費」なので　上の公式に当てはめると、建物と諸経費の金額がわかったので、残りが土地の購入予算になります。たとえば全体の予算4,000万円＝土地＋（建物2,500万円＋600万円）とすると、土地はMax900万円となります。つまり、900万円以内の土地を買えばOKということですね。仮に欲しいエリアの物件相場が1,500万ぐらいするなら▲600万円です。もともと1,000万ぐらいの土地を探していたならＯＫですが、600万円の差はどうしようもありません。全体予算を根本的に見直す必要があります。対策としては●借入を増やす●自己資金を増やす●900万円で買えるような土地のエリアを変える●土地の広さを小さくする以上の4つです。 どの対策でもいいのですが、土地探しの前にこのあたりはきっちり決めておきましょう。まわりくどいようにも感じますが、実はこれが近道です。結果的にいい物件が出てきた時には、いちはやく決断できますし、ライバルにも差をつけることになります。 ■まとめ 今回は「ガンバル不動産がオススメする土地探しの方法」をシェアしました。良かったら参考にして下さい。 土地探しで困ってる方は、ガンバル不動産までご相談くださいね。 　ガンバル不動産のメール相談窓口はこちらから！「住まいには人生を変える力がある！」　磐田市のガンバル不動産でした。 ]]> text/html 2022-01-25T00:00:00+09:00 土地探し・家づくり・お金ない問題・不動産売却をズバッと解決 ! 磐田・袋井・掛川のガンバル不動産 https://www.gambal.jp/blog/?mode=detail&article=576 今日は22年1月25日、サラリーマンさんの給料日です。 ■住宅ローン減税のこれから 令和4年度（2022年度）の税制改正の大綱が、昨年末に閣議決定されました。住宅ローン減税の控除率が現行1.0％→改正後0.7%に引き下げられることとなり、税控除額がローンの支払利息額より多くなる「逆ざや」は解消される見通しです。  逆ザヤとは、現在の住宅ローン減税は、毎年の借入残高の1％が所得税・住民税から控除される仕組みですが、実際はローン金利が１％を割り込んでいることが多く、控除額が支払利息額を上回るケースが生じていました。そもそも住宅ローン減税は、1972年から始まったものです。50年近くもの間、形を変えながら今に至るまで続いてきました。現在の制度は、2019年の消費税増税の際に、増税の軽減措置として控除期間10年のところを13年まで延長し、最大控除額も480万円という、かなり恵まれた内容となっています。このため、借り手側に「住宅ローン減税のメリットを最大限に活かすため限度額いっぱいまで借りておくことだ」という考え方を助長させる一面があったのも、否めない事実でしょう。それは当然、業者側が必要以上に高い物件を勧めることにもつながります。銀行も、お金を貸したがっていますから、年収の8倍とかギリギリまで貸し付ける、といったことが行われてきました。今回の改正では、この“貸し過ぎ”に対してもメスが入り、借り入れ上限が4000万円から3000万円へと変更され、2024年には最大2000万円までとなります。控除期間も、2022年と23年は13年のままですが、その後は10年までとされました。結論としては、当然ながら住宅ローン減税は縮小される方向に動いています。 ■不動産の3極化 かつて、日本経済が上り調子だった頃は、サラリーマンの給与も右肩上がりに増えました。土地の価格も上がり、不動産の資産価値も年々、高まっていきました。しかし超少子高齢化社会を迎えた現在は、住宅の着工棟数はピーク160万戸→今80万戸へとダダべり傾向にあります。そのため、不動産市場では空き家をめぐって業者の奪い合いが始まり、新築は言うに及ばず中古のマンションが手に入りづらくなっているのが実情です。これから、不動産はさらにはっきりと3極化していきます。●資産価値を維持できる地域　　　上位15％●資産価値が現状維持ないし微減する地域　中位70％●資産価値は無価値化する地域　　下位15％将来の資産価値のためにいま不動産を買うわけではないのでしょうが、年金財政が破綻した今、現役を退いたときに唯一換金できる資産として考えておく必要もあります。今のしあわせのために将来、無価値化に進む安い地域の土地を買うか、今は経済的に厳しいけど将来の資産として高い地域の土地を買っておく。まるで究極の選択です。うーん、経済的にも物理的にも不動産を買うことは難しい時代ですね。 ■まとめ 「土地や新築住宅を買うことは人生をかけた一発勝負です。失敗はできません。「人生最大の買い物」と言われる不動産購入のときにプロのアドバイスが不可欠だと思いませんか？もし、「信頼できて頼りになる不動産屋はどこにいるのだろう？」とお考えの方がいるのであれば、ガンバル不動産までご連絡ださい。 静岡県西部地区の人で、不動産売買で困ったことがあったらご相談ください。  　ガンバル不動産のメール相談窓口はこちらから！「住まいには人生を変える力がある！」　磐田市のガンバル不動産でした。 ]]>